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养老地产行业分析报告 养老地产市场分析 养老地产概述 养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。作为针对老年人提供的住宅产品，养老地产在住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等的设计上符合老人的生理特点，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，与一般住宅有显著差异。 结合国际慈善机构（HTA）的分类，以及现行各国养老地产情况，国内外养老地产主要可以分为四类：养老院、老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。 养老院（包括托老所、护理所等）可以分为普通型和医护型，前者针对年老体衰而身边又无亲人的老年人，后者针对患有些导致生活不能自理的病的老年人。 老年公寓是专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。 老年社区与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。 目前美国、日本、德国、英国、新加坡和北欧国家的老年地产发展成熟。如美国的太阳城中心，从1961年开始开发建设，现已成为全美最好的老年社区。 市场规模预测 人口老龄化、“421”型家庭结构（(即一对夫妇赡养四位老人、生育一个子女)）、老年人可支配收入增长是老年地产发展的源动力，辅之以政府政策支持、目前开发供应量的不足，国内市场需求较大。 老龄人口比重不断提升 按照世界卫生组织的标准，0-14岁的少年在总人口中少于30%、65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%、中位年龄人口大于30岁时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。一般地，5个年轻人养活1个老年人是“深度老龄化”的判断标准之一。 中国在1997年就步入了老龄化社会，当前已经步入了深度老龄化社会，并以每年近800万的人口数增加。截止2011年末，全国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占比13.3%。根据中国老龄工作委员会预测，到2050年60岁以上的老年人口将达到4.8亿左右，约占全国总人口的1/3。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。 老年人财富增多、生活观念变化 目前，高消费能力的老年人数逐渐增多，老年人的收入来源也逐渐多元化，家庭生活观念及对老年生活质量的追求，促使有更多老年人具备较高的消费能力和意愿。当前城市老年人中42.8%拥有储蓄存款，今后投资、保险、子女赡养、退休金及其他来源收入将丰富老年人的收入来源。 北京大学老龄健康与家庭研究中心的研究报告显示，2011年全国总消费值为121813亿元，其中老年消费比重占11.18%，逾1.3万亿元；预计到2020年，全国总消费值将达217454亿元，老年消费占14.64%；到2050年，总消费值678710亿元，老年消费占28.97%；为老年住宅产品提供了强大的消费支持。 政策支持 1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，涉及优先供地、税收减免、贷款利率优惠、科技服务培训支持等。2002年至今出台的关于中国养老的主要政策如下： 具体，如营业税、所得税的减免；财政补贴：社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 十二五期间市场规模预测 根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。目前中国96%的老年人依托社区分散养老，1%的人在养老社区，3%的人在福利院、老年公寓。根据十二五规划，预计到2015年，我国将基本形成“9073”的养老服务格局，即90%的老年人居家养老，7%的老年人在适老主题社区养老，3%的老年人依托福利院、老年公寓等机构养老。计算得截止2015年养老地产需求人口有1498万人： 十二五期间老年地产市场容量（人口数） 单位：万人 2011年 2015年 市场缺口 老年人口 17800 22100 在老年社区的比例（%） 1% 7% 在老年社区的老年人口 178 1547 1369 在福利院、老年公寓的比例（%） 3% 3% 在福利院、老年公寓的人口 534 663 129 在养老地产的人口 712 2210 1498 排除福利院等公益性机构，目前，在上海，一个床位的平均租金是3000元/月，在杭州，一个床位的平均租金在2000元/月以下；这里，假设老年社区，全国均价为2500元/月/床位。在福利院等公益性机构由于有的是免费提供给孤寡老人，有的价格优惠，而老年公寓价格适当