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南国奥林匹克市场推广策划报告 南国奥林匹克花园策划报告（市场推广部分） 本报告涵盖时间段为：2000 年11月20 日― 2001 年10 月 一、宏观市场及策略分析 （一）宏观市场分析 ( 1 ) 2000 年广州房地产市场发展现状① 今年1-9 月，随着宏观经济环境的改善，三年一中变政策全面推进，以及 城市基础建设力度的不断加大，广州市城市环境改造已显见成效，促进了住宅建 设和销售的全面发展，新开工楼盘数量质量大幅增加；住宅郊区化趋势日渐明显， 商品房交易量上升。凡此，均令房地产投资再度活跃，房地产开发投资进人了新 的增长周期。继续保持两位数增长 广州市房地产开发投资自1993 年开始持续高速增长，1995 年进人发展调 整阶段。1999 年受房改“末班车”等因素影响，商品房开发市场再次活跃，开 发投资自年初起一直呈现两位数增长，开发规模达历史同期最高位，显示房地产 开发投资进入新一轮开发周期。今年1 一9 月，全市房地产开发完成投资达192 . 35 亿元，同比增长32 . 9 % ，比去年同期增幅提高20 . 6 个百分点，为今年 以来的最高增幅（一季为23.7 % ，上半年为30.5 % ) ，其中全市房地产开发 综合实力30 强企业完成投资49.22 亿元，占全市的1 / 4 。全市商品房施工 面积3083.66 万平方米，同比增长10.2 % ，增幅上升9.6 个百分点。 成为固定资产投资排头兵 近年来，房地产开发投资规模不断扩大，在固定资产投资中所占比重越来越 大。今年1 一9 月房地产开发投资总量已超过基本建设投资、更新改造投资及 其他投资，成为固定资产投资的“大哥大”，为拉动固定资产投资增长起到重要 - 1 - 作用。1-一9 月全市房地产开发投资总量占全社会固定资产投资额（401.16 亿 元）的48 % ；所占比重同比上升9 个百分点。房地产开发施工面积占全社会固 定资产投资施工面积( 4075.27 万平方米）的75.7 % ；所占比重同比上升4.3 个 百分点，其中房地产开发企业参与全社会住宅建设的规模有所扩大，商品住宅施 工面积2078.44 万平方米，同比增长10.7 % ；占全社会在建住宅建设规模（2504 . 08 万平方米）的83 % ，同比提高5.4 个百分点。 构成开发投资新格局 ① 1999 年起，随着宏观政策的推动，广州经济的持续增长和政府“一年一 小变、三年一中变”工程的实施，广州房地产市场进入新一轮投资开发热潮。2000 年，随着房地产市场的进一步发展，新的竞争格局正在孕育之中，最终引发了 2001 年番禺华南板块包括南国奥园在内的大盘市场争夺战。 原番禺市和花都市正式撤市改区后，广州市房地产开发投资形成新格局，市 区投资基本上占绝对优势。1 一9 月市区完成投资额188 . 01 亿元，同比增长 32 . 2 % ，占全市的97 . 7 % ；两县级市完成投资额4 . 34 亿元，同比增长 76 . 4 ％。占全市的2 . 3 ％。在全市十区中：番禺区和花都区开发投资出现 强劲增长势头；投资总量分别居十区的第一、二位，完成投资额分别为27 . 7 兮 亿元和6 . 63 亿元；同比增长均为1 . 2 倍，特别是番禺区住宅投资大幅增长， 完成投资额为23 . 41 亿元，同比增长1 . 2 倍，占本区房地产开发投资的84 . 3 % ，比全市住宅投资高13 . 8 个百分点。 到位资金大幅上升 今年金融信贷环境进一步宽松，商品房总体销售（交楼）情况良好，房地产 开发资金得到有效回笼；开发投人资金总量大幅增加。1-9 月，全市房地产开发 资金到位总量为27 1 . 01 亿元，同比增长44.3 % ，完成投资额与资金拨人量 之比为1 : 1 . 4 。在全市房地产开发资金来源中，利用外资自年初起一直保 持回升趋势，国内贷款、自筹资金、其他资金也呈大幅增长。在到位资金中，商 品房销售的定金和预付款为103.02 亿元，同比增长53.5 % ，占本年到位资金 的38 % ，同比提高2.3 个百分点，有效加大再开发的资金投人量。 新开工楼盘增加 - 2 - 今年政府继续加大回收闲置土地力度，有效控制土地资源，同时，商品房