超级实用商业体量预测方法.pptVIP

曲世聯地 采用不同方法对东经120项目商业体量进行预测 需求预测法 基于未来新增人口需求进行预测 商业饱和度法 饱 和度指数对商务体量进行预测 和行中厂的,  世聯地庭 根据需求预测法对项目商业体量进行预测,所需商业体量为 392万方 主要消费者: 商业面积 同边6平方公里人口 商业消费人口×常州人均商业面积 边線消者 常州市人均商业面积=市区商业总面积/市区消费人口 主要是项目闹边人口 宁区、新北区及部分 人均商业面积预估 年常州人均(常住人凵和智注一年以上的人口) 4x005210常州商业网点规划》 2020年,项目周边6平方公里规划人口8万人 潜在消费人口,约为56万人 根据育业血积的变化趋势,并结合《常州市商业布同规划》,未来保守估 年人均商业面积将达到.5平方米 注:《常州商业网点划清,2020年郊区人均育业营业面积为1.5平方米/人 根据服务人群的 1,常州市Z年规划人口248万,现曰网边区境规划人 规模预佔,区域商 经盘点,区域内已有商业体量28万方 乐观估计有部分市区人口进来消费,渗进率为2 主要消费者【瓖日区域规划人口 日数大灯公 商业面积 建城市规划人均建设用地指标宜在0.1-105平来 商业消费人口×常州人均商业面积区域 取,合考出做闺地分与规以:内已有商业体量=392万平方米  曲世聯地 采用不同方法对常州东经120项目商业体量进行预测 需求预测法 基于未来新增人口需求进行预测 商业饱和度法 基于现有商业经营情况,通过商圈饱 和度指数对商务体量进行预测 和行中厂的,  佃世聯地 引入商业饱和度对商业规模进行验证,区域 商业总面积约为42万平米 RS(商圈饱和度) =C(潜在客户)×RE(年平均购物额)/RF(同类商业面积) C(潜在客户人 RE(年平均购物额) ◆太科园潜在客户人口 RF(015年平均购物额)=4.8万元/年·人×0.39=1972万元/年,人 注:常州市民平为购物额《零售+餐饮+家庭设备)凸人均可支配牧入的3%% 《常州2010年统计年鉴 类发年风均 曾长率,按人均可攴配收入每年增长8的速度 可支匣收入为4.8万元/年,人 RS(商圈饱和度) 取商业经营保本值:RS=1.5万元/平方 R51000/平方米时,商业终营场所经营状况较,:RF(项目可支撑商业面积)=C R5=1500平方米时,商业经告场所一般处于保本状;/|Rs-区域内已存商业 平方米时,商业经营场所将实现较大盈利 56×1.872万/1.5 RS值越高则利润水平越高 =42万平方米  世聯地庭 控制5%的商业空置率便于商业业态控制、调整 常州东经120项目适宜商业体量为426万平米 需求预测法 392万平米 科园商业体量 (1+5%) 42.6万平米 商业饱和度法 42万平米 和行中厂的,