中信泰富南京西路商业环境分析调查报告.doc

南京西路商业环境分析调查 / 叁 ）COMERCIAL ACTIVITIES SURVEY OF NAN JING RD.（W. 一、南京西路商业圈概述 1.背景分析 中信泰富地处上海最高档的办公区商业区之一的南京西路。该区域的区域功能结构比较复杂，既有南京东路步行街延伸的零售商业，又紧邻市政府大厦，集中了一批行政、商务办公楼宇。南京西路在“文化、商业、景观”三大资本支架集成的前提下，重点发展文化服务、专业办公、精品购物、艺术品交易、时尚餐饮、酒店宾馆等六大业态。由于业态消费层次定位不同，物价普遍偏高。 由于该区域为保证入住品牌的品质，提升该路段的整体档次，是静安区南京路成为上海市高档品牌聚集地，在引进品牌是严格按照第一高档、第二时尚、第三流行的标准先后顺序的进行品牌选择。 2.特征描述 南京西路，现实中已经遍布星级酒店和高档写字楼，早就扬名万里的上海商城，荟萃IT精英的南证大厦，遍布着40家世界500强的分支机构。这就是中信泰富等商厦存在的理由，也是上海高档时尚消费存在的理由。 3.相关性 项目所在板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接，都拥有宽敞的中庭共享空间，氛围舒适优雅；在销售模式上都采取了专卖店为主的经营形式，以国际知名的品牌商品为主导，带动其它商品的消费。功能上购物、休闲和娱乐为一体。由于聚集着众多的豪华品牌旗舰店、以及气派时尚的购物场所，成为吸引上海大批消费的潮流风向标。 二、南京西路商业板块分布 南京西路位于静安区东南部，东起成都北路、陕西南路，西至常德路、富民路，南临长乐路、延安中路，北到北京西路、南京西路，静安南京路横贯东西，地形特征好似一把开启致富之门的金钥匙，具有明显的区位优势。 南京西路分5大板块： 第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区。 第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，三大商厦间将以空中走廊进行连接。 第三大板块是展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服 务区。 第四大板块为静安寺地区，这里以静安寺为中心，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，发展定位是商业购物、公共活动、 办公酒店区。 第五大板块为协和世界地区。它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，这一地区的定位是商办住综合区，并设想以永源路 为中心建成一条800米长的主题购物街。 路商业板块分布西南京 三、南京西路商圈的发展 ★品牌策略 ，让南侧品牌逐步跟上北侧。近几年，静安南京路南侧品牌虽然基本上实现了国际化，但档”“低出高进调整品牌档次、 次仍停留在中档或中档以下。此番调整将使南侧品牌档次升级为中档或中档以上。 调整南京路商品消费功能，改变目前商品品牌以服装、服饰为主的单一状况，力求商品品牌业种多元化。 扩大静安南京路品牌影响力和号召力，改变目前一店一品牌、一个门面一个品牌的现状，引进更多的占据两开间门面以 上一二线品牌形象店、标志店和旗舰店。 三大手笔升级品牌调整改造★+扩铺+ 开间的门面是成排连片的，排共计1540其中5000从铜仁路到石门路之间，约平方米的商业面积进行改头换面的改造调整， 30占总改造调整门面的三分之二，这里将引进高档国际品牌多个。 静安南京路将增加15万平方米商业零售面积，使整条路的零售商业面积由原先的20多万平方米增加至45万平方米。 在已开业的商业设施中将有５万平方米的营业面积进行品牌升级、调整，有恒隆广场二三楼约２万平方米营业面积的品牌调整；中信泰富、上海商城铺面１万平方米的品牌调整；鸿翔百货约5000平方米的品牌调整；5000平方米的原第九百货商店改造调整为高档食品城；１万平方米的原九百家居改造调整为古玩工艺城。 ——梅龙镇广场四、周边典型个案分析 商业项目概况分析1. 平方米，由购物商场、办公楼和停车场组成，其中十层商场和11,767, 占地 梅龙镇广场座落于上海市最繁盛的南京西路年中开业，国内、外名牌商铺林立，三十七层甲级写字楼，是一座集饮食、娱乐、购物及休闲于一身的大型购物广场。1997、纪梵希等国UA电影城、以及杰尼亚、Versace主要商户有伊势丹百货公司、百佳超级市场、屈臣氏、梅龙镇紫觐殿酒家、 际名牌商店。 ——梅龙镇广场2. 典型个案分析 项目 梅龙镇广场各楼层主题 1F 化妆品、女式皮鞋以及服饰配件 2 F 少女装、包具以及女士饰品 3 F 淑