上海市经纪执业资格公共课教材精华.pdfVIP

经纪人管理制度 第一节 经纪人概述 2001 年上海市颁布的 《上海市执业人员经纪人条列》 则对经纪人的定义作了进一步 的完善； “依法取得经纪人执业证书，并在经纪组织中从事经纪活动的执业人员和 依法设立的具有经纪活动资格的公司，合伙企业。个人独资企业及其他经纪组织。 ” 这一表述，强调依法取得经纪执业证书的执业经纪人才是合法的经纪人，确立了经 纪人的法律地位。 二。经纪人的特征： 1.经纪人不占有商品。 （经纪人即不是商品的生产者，也不是商品的供应者或购买者； 他对买方或卖方的货币没有留用权，抵押权，也不拥有所有权，使用权。这是经纪 人区别于其他中间人的一个重要特征。 2.经纪人只提供服务， 不从事直接的经营。 （也就是说经纪人以其信息优势和技术优 势，为交易双方提供专业化的服务） 3 经纪人的活动是有偿的。 （经纪活动中，经纪人提供的服务具有一定的使用价值， 是具有商品性质的服务。因此，提供了服务的经纪人有权享受服务的供求双方合理 的佣金。） 4.经纪人在经纪活动中具有明确的责任性。 （经纪人与委托人之间通过签订经纪合 同，明确各自的权利和义务， 不同的经纪方式承担不同的法律责任和义务。在经 纪活动中，明确的法律关系是双方诚实守信的基础。 ） 三 。经纪人的素质【道德修养，知识素养，技能素质】 四 。经纪人的种类； 1.按组织形式 【个人独资经纪企业， 合伙经纪企业， 经纪公司】 个人和合伙承担无限责任，公司承担有限责任 2.按经纪行业划分【房地产经纪人， 产权经纪人，技术经纪人，体育经纪人，文化经纪人，农村经纪人，和一般商品经 纪人等】 五 。经纪活动的概念和特点 （一）经纪活动是指接受委托人的委托，为促成他人交易提供的居间，行经纪，代 理等服务，并收取佣金的行为。 二）经纪活动与咨询，信息服务的区别 1，咨询，信息服务是指受托人根据委托人的要求提供信息，通过向委托人提供自 己掌握的知识，信息和资料而收取咨询费，受托人只需及时，准确地提供信息，无 论这些信息和意见对委托人是否适用， 都不影响受托人取得报酬。 【1.二者涉及的法 律关系不同。 2 二者的目的不同】 三）经纪活动的特点【 1，广泛性 2，服务型 3，隐蔽性 4 有偿性】 六 。经纪活动的作用； 【1.加快了市场信息的传播与交流 2.有利于商品的合理流通 3.促进了市场的规范和发展 4.有利于降低社会的生产成本】 七 。经纪活动的方式【居间，代理，行纪】 居间；是指经纪人为委托人报告订约机会或者提供订约媒介服务，委托人支付报酬 的行为。 代理；是指经纪人在代理的权限范围内，以被代理人的名义与第三方进行交易，由 被代理人承担相应的法律责任的商业行为。 行纪；是指受委托人的委托，经纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，由委托 人支付报酬的活动。 八 。经纪收入 经纪人从事经营活动所获得的报酬收入即是佣金，是委托人依照法律法规或者双方 约定支付给经纪人的，其性质是劳动收入，风险收入，经营收入的综合体。它是经 纪人开展活动所付出的劳动，所花费的资金和承担的风险等的回报。国家保护经纪 人从事合法经纪活动并收取佣金的权利。 一） 佣金的种类【法定佣金和自由佣金】法定佣金是经纪人从事特定的经纪业务 时，按照国家对 特定经纪业务规定的佣金标准获得的佣金。法定佣金具有强制 的效力，当事人各方都必须接受。 自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金， 他一经确定并写入合同后，也具有法律效力，违约者必须承担违约责任。 第二节 经纪人条列的基本原则 一．《上海市经纪人条例》制定的目的 2000 年 12 月 25 日，上海市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过 了《上海市经纪人条列》 ，并于 2001 年 5 月 1 日起正式施行。 一） 立法的目的【 1.为了规范经纪活动； 2.促进经纪行业发展 3.维护市场秩序 4. 保障经纪活动各方当事人的合法