房地产估价试题.pdfVIP

1.搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200 ㎡，成交总价80 万元人名币，分3 期付款，首期付16 万元人名币，第二期于半年后付32 万元人名币， 余款32 万元人名币于1 年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500 平方英尺，成交 总价15 万美元，与成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成 交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。P126 答：1）统一付款方式。如果以在成交日期一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为7%， 则 32 32 甲总价=16+ + =79.666 （万元人民币） 0.5 （1+7%） （1+7%） 乙总价=15 （万美元） 2 ）统一采购单价。 796660 甲单价= =3983.3 （元人民币/平方米建筑面积） 200 150000 乙单价= =60 （美元/平方英尺使用面积） 2500 3 ）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币 元。驾驶乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1 美元等于7 元人民币，则 甲单价=3983.3 （元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=60x7=420(元人民币/平方英尺使用面积) 4 ）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查的知乙交易实例房地产的建筑面积与使用 面积的关系为1 平方英尺建筑面积等于0.75 平方英尺的使用面积，则 甲单价=3983.3 （元人民币/平方米建筑面积） 乙单价=420X0.75=315 （元人民币/平方英尺建筑面积） 5 ）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1 平方英尺=0平方米，则 甲单价=3983.3 （元人民币/平方米建筑面积） 315 乙单价= =3390.6 （元人民币/平方米建筑面积） 0 2.某宗房地产的收益期为38 年，通过预测得到其未来5 年的净收益分别为20 万元、 22 万元、25 万元、28 万元、30 万元。从未来到第6 年到第38 年每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的报酬率为10％.试计算该宗房地产的收益价格。P206 解：该宗房地产的收益价格计算如下： A i A A  1  V= i i  t 1 nt  i 1 (1Y) Y （1+Y ） (1Y ）   20 22 25 28 30 35  1  =  2  3  4  5  5 1 385  110% （110%） (110%) (110%) (110%) 10%(110%)  (110%)  =300.86 （万元） 3.某成片荒地面积2 平方公里，取得该荒地的代价为1.2 亿元，将其开发成“五通一 平”熟地的开发成