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静鼎安邦楼盘分析报告
项目概况
静鼎安邦,楼盘地址位于康定路1268弄(近武宁南路口)。由上海新宏安房地产
开发公司建造。小区总建筑面积5万平方米,总占地2万平方米,容积率2.49,绿化
率35%,由14栋联体别墅、28栋迭加别墅以及2栋高层公寓组成。高层公寓总共120
套。单价在2-3万元/平方米左右。一般联体别墅总价在1000万左右,迭加别墅总价
在六,七百万左右。预计2005年12月交房。
定位背景
该楼盘的开发商将该地块定位为别墅,是基于以下方面的考虑:
1. 容积率控制在2.49,只能建造低密度的小区。
2. 地块形状呈 长形,小高层建筑难以排布。
3. 周边居民房较多,公寓的高度受到限制。
4. 周边公寓住宅较多,重复建设意义不大。
5. 公寓的价位相对不高,对于体量不大的小区其利润空间有限。
6. 市中心别墅房源稀缺,采用错位竞争体现楼盘优势。
7. 市中心别墅价位较高,有巨大利润空间
该楼盘的别墅总价高达千万之巨,定位为豪宅,客户层为金字塔尖的人群。其产
品必须有能够符合其豪宅地位的品质作为支撑,故在其产品规划设计时采用了一些独
特的设计手法,新颖而具独创风格,与 目前市场上同类别墅豪宅在豪宅的概念理解以
及表现手法上有着很大的不同。下面就其产品角度以及豪宅的概念理解角度作一简要
分析。
房屋立面风格
联体及迭加别墅的外立面采用现代派极简主义风格。立面线条简单,但却不呆板。
通过直上直下的垂直线条作为骨架,配合略为虚化的横向线条的穿插,使整个立面显得
凹凸有致,层次分明。立面色彩以素雅的土黄色配合略深的深灰色组成了立面的两大基
本色,加上金属栏杆以及大幅玻璃在色彩上的柔化作用及过度,使立面色彩更加协调。
线条配合色彩共同构成了现代派极简主义风格的建筑立面。
房型布局及特点
联体别墅
14栋联体别墅排成一排,均为三层带地下室的设计。以地上建筑面积343平方米,
地下建面66平方米的联体别墅房型作一分析。
地下室:
位于地下一层,高度3. 2米,与普通层等高。这里是家庭生活及娱乐的重要私密
空间。楼梯上部的大面积区域挑空并通往一层,并通过一层的玻璃采光顶将光线引入
地下室。另一边的地下庭院上部挑空并连接一层,将光线导入。通过这两个采光井的
设置,解决了原本黑暗潮湿的地下室的采光及通风问题,并且加强了与上层的联系,
使之真正成为了日常生活起居的一部分。
一层:
这里是日常起居及招待亲朋的场所。整个层面的中庭设置了一个露天花园,将室
外的绿色,阳光,空气引入室内,并与二,三层有了沟通的平台。花园四周以全玻璃
隔断,通透性更强。客,餐厅及其它功能区围绕中庭花园布置,通过中庭花园全玻璃
的隔断使视野任意延伸并将各功能区从视觉上连成了一体。楼梯旁的庭院实为采光井,
露天的采光井将光线导入,使楼梯光线明亮。露天庭院和采光井,使该层的采光极佳,
并加强了与外界及建筑内部的沟通。
二层:
这里是休息及工作区。各功能区围绕中间露天庭院的挑空部分布置。除卧室之间采
用隔墙,其余均为大幅玻璃隔断,采光及视觉延伸性极佳。南面的露台,中间连通南
北的走廊,以及一间卧室均可俯瞰一楼庭院。多层次的庭院丰富了室内空间及景观,
且加强了建筑内部各层之间的沟通。
三层:
整个三层是主卧区域。主卧通过中间的走廊与南面露台及阳光室连接。各功能区
围绕楼下庭院及露台上部挑空区域布置,可尽览一,二层美丽景致。使主卧层成为了
除休息功能以外,该套房型景观层次最丰富,景观系数最高的区域。这个层面成为了
体现豪宅最具代表性的空间。
整套房型十分讲究自然采光以及视觉上的延伸性及通透性。
1 -过多个采光井使原本黑暗的地下室变的明亮且利于通风。
2 •改变了原来一贯的将庭院放在室外的做法,将庭院搬进了室内。
3 -露天庭院以及二层的露台将自然光线及景观引入室内,不用出门即可感受庭院美
景。
4-露天庭院挑空的部分将一到三层从空间上连接了起来,增进了建筑内部各层之间
的交流。
5 •建筑内大量的玻璃隔断使视野延伸的更远,将内部空间成倍放大。340平方米的面
积,所达到的视觉效果却远远大于340平方米。
6 •室内每一个功能区在使用功能上是独立的,但在视觉上却是统一的。
7 -主卧层在空间层次上的丰富视野效果,使豪宅的定位更加鲜明。
该房型在设计时对于豪宅
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