2019年第10章城市房地产管理法.ppt

? 实践中，如何看待未取得产证进行转让的法律风险 ? 程某于 1999 年与卖方私下签订购房协议 , 当时整个小区 1000 套住房由于开发商的原因都没有办理房屋产权证，因此房产 一直没有过户到程某名下。 2003 年 7 月，该小区终于办理了 房屋的产权证 , 这时卖方以当时房屋没有产权证 , 私下交易不 合法为由拒绝过户 , 并提出原价退还。程某当即予以反对。 ? 在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登 记领取房产证条件的，可以认定买卖合同有效。否则，房屋 买卖合同认定无效。 ? （二）房地产转让合同 ? 1 、房地产转让应当签订书面合同，合同中应载明土地出让 方式 ? 2 、房地产转让后，新的房屋所有权人仍受原出让合同的约 束，不得擅自改变土地用途； ? 2 、新所有权人要改变用途的，必须取得原出让方和和规划 部门同意； ? （三）商品房预售 ? 1 、概念 ? 也称楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房 者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交 易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期 货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种 主要的房屋销售形式。 ? 2 、条件 ? (1) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证 ? 书，土地使用权未经抵押。 ? (2) 持有建设工程规划许可证。 ? (3) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金 ? 应达到工程建设总投资的 25 ％以上，并已经确定施工进 ? 度和竣工交付时间。 ? (4) 已经同金融机构签订预售款监管协议。 ? (5) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记， ? 取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当 ? 同时取得向境外销售的批准文件。 ? 3 、常见的纠纷 ? 最常见的是不能交付、不按期交付、房屋质量、不能办 理或不能按期办理房产证等 ? 三、房地产抵押 ? （一）房地产抵押的概念与特征 ? 1 、概念 ? 房地产抵押，是指抵押人用其合法拥有的房地产以不转 移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人 不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产变卖所得 的价款优先受偿。抵押的意义，在于所有权人既能保留财产 的使用价值，又能利用其交换价值获得资金，使财产的效用 得到充分发挥。 第十一章 城市房地产管理法 第一节 城市房地产管理法概述 ? 一、城市房地产的概念 ? （一）房地产的一般含义 ? 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实 体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其自己的特点即 位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 ? （二）城市房地产法所调整的房地产范围 ? 第 2 条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地 （以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使 用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应 当遵守本法。 ? 1 、适用于城市规划区内的国有土地及其定着物； ? 2 、房地产法的调整对象 ? (1) 房地产开发关系； ? (2) 房地产交易关系； ? (3) 物业管理关系； ? (4) 房地产行政管理关系； ? 二、房地产法概述 ? 是调整房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关 系的法律规范的总称。 ? 房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权 人与非所有权人（包括房地产使用人、修建人、管理人等） 之间在房地产开发经营、房地产交易（包括房地产转让、房 地产抵押和房地产租赁）、房地产权属、房地产管理等过程 中发生的各种关系的法律规范的总称。 第二节 房地产开发用地 ? 一、房地产开发用地概述 ? 第 2 条规定：本法所称房地产开发，是指在依据本法取 得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 ? （一）用于房地产开发的土地范围 ? 1 、仅指国有土地，不包括集体所有的土地； ? 2 、只有城镇国有土地才可用于房地产开发 ? （二）房地产开发土地的用途 ? 从事房地产开发，必须遵循所开发土地的用途，城市规 划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规 定的用途，一般分为 10 类： ? 1 、居住用地 2 、行政办公用地 3 、工业用地 4 、仓储用地 5 、 对外交通用地 6 、道路广场用地 7