商品房买卖合同注意事项和形式.docx

商品房买卖合同注意事项和形式(必看) 商品房, 买卖合同 , 事项, 形式 逐条祥解 概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当 事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。 目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于 2000 年联合制定的 《商 品房买卖合同》示范文本( GF-2000-0171 )。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文 本( GF-95-0171 )的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品 房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成 为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确含 义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。 本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和 总结的经验 第一条 项目建设依据 。 出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的土地使用权。 【土地使用权出让合同号】 【土地使用权划拨批准文件号】 【划拨土地使用权转让批准文件号】为 TOC \o 1-5 \h \z 该地块土地面积为 ，规划用途为 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房， 【现定名】【暂定名】 。建设工程规划 许可证号为 ，施工许可证号为 。 【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、 开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。 【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让 暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让 合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。 还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出 让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》 第四十四条规定的 “商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付土地使用权出让金，取得土地使 用权证书。 ” 【对策】 虽然在目前的司法实践中， 法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。 但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着 较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出 全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。 第二条 商品房销售依据 。 买受人购买的商品房为【现房】 【预售商品房】 。预售商品房批准机关为 ，商品房预售许 可证号为 。 【释义】 该条是关于预售许可证的约定。 预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。 《城 市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权 出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算， 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日 期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部 门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才 可以向中国境外客户销售。 【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议） ，在业 内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审 诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给 予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。 【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表 示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第 【幢】【座】 【单元】【层】 号房。 该商品房的用途为 ，属 结构，层高为 ，建筑层数地上 层，地下 层。 该商品房阳台是【封闭式】 【非封闭式】 。 该商品房【合同约定】 【产权登记】建筑面积共 平方米，其中，套内建筑 面积 平方米， 公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米 （有关公共部 位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见