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论不动产善意取得制度的适用困境 摘 要：善意取得并不是物权取得的典型方式，它是对物权绝对突破之上的一种特别制度设 计，我国经过长时间的理论研究最终迎至了《物权法》的出台，对不动产善意取得制度予以 了确认，但是关于不动产善意取得制度是否应当适用于实践的理论争论从未停息。经过《物 权法》确认的不动产善意取得制度虽然在模式构造上进行了创新，但这一制度在我国适用的 过程中还是出现了诸多的难点和问题，对此进行分析研究将有助于我国不动产善意取得制度 在我国的适用于发展。 关键词：不动产善意取得 构成要件 善意 合理价格 登记 引言 在不动产交易活动中信赖保护的最重要手段就是善意取得制度，由于物权变动的公示方 法存在差异，不同法律传统的国家在不动产买卖交易中对信赖利益的保护也有不同的法律规 定，例如日本到目前仍未在不动产领域使用善意取得，德国以及我国台湾地区等早就适用了 不动产善意取得制度，而我国大陆地区的善意取得则经历了适用范围上从动产到不动产的扩 大，这种法律制度的建构是适应我国社会经济发展需要而不断完成的。但是从《物权法》确 定了不动产善意取得制度以来，关于适用该法律的解释却一直没有出台，造成目前适用中的 困境，法律的正常运行是与法律解释密不可分的，所以要想突破不动产善意取得制度的适用 困境，就必须认清适用中存在的问题，对其进行详尽的分析，为促进物权法解释出台提供些 许的建议，为解决适用中的困境提供完善的法律规范依据。 一、不动产善意取得制度在我国的确立 不动产善意取得制度是指第三人基于善意对公示于不动产登记簿的登记信息的信赖，认 为不动产权属合法有效，而与登记簿记载的不动产权利人进行交易，并办理了不动产产权转 让登记的，此时登记记载的权利人与真实权利人不相符，善意第三人可以取得不动产所有权， 而真实权利人只能通过请求登记权利人或者有过错的登记机关来寻求救济的一种制度安排。 物权法出台以前，关于不动产交易主要适用的就是《民法通则》，在民法通则中并没有 明确规定善意取得制度，只是在动产的物权变动上适用公示规则，在后来的司法解释中对善 意取得制度给予了明确的规定。在《物权法》起草制定过程中，关于不动产善意取得制度的 确立也是十分曲折的，相关立法者与学者就是否适用不动产善意取得制度也经历了激烈的争 论，最后基于我国社会经济发展的现状，确立了这一制度的应用。与此相关的不动产交易中 善意第三人的利益保护，我国理论界也存在两种认识，一种认为不动产的公示公信即登记效 力与不动产善意取得制度是一致的，无需进行区分研究，而另一种观点认为对其应当进行进 一步的区分研究，对不动产登记的公示公信力进行单独的分析研究。我国《物权法》自颁布 实施以来，不动产善意取得制度（第 106 条）在适用过程中也遇到了各种各样的问题，通过 研究笔者认为问题主要在于对该制度的理解不到位，适用不动产善意取得制度的规定要结合 立法目的与不动产登记簿公信力学说，才能在使用中做出正确的判断选择。 从我国《物权法》的规定中来看，不动产善意取得制度在适用范围上只适用于经过登记 的不动产交易，因为只有经过登记才能产生公信力，才能具有对抗第三人的效力，善意取得 制度也是通过借助于登记的公信力来保护交易安全，所以根据法条不动产善意取得制度只适 用于经过登记，但是存在登记错误或登记瑕疵的情形。 二、不动产善意取得制度适用困境的表现 我国《物权法》第 106 条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有 权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有 权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二) 以合理的价格转让；(三)转让的不动 产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记．不需要登记的已经交付给受让人。”在这一 规定在适用中究竟遇到了哪些困境，具体分析如下。 （一）不动产善意取得的构成要件不明确 我国关于不动产善意取得制度的规定主要就是《物权法》第 106 条的规定：“无处分权 人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情 形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善 意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已 经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。以上内容是对动产与不动产善意取得进行的统 一规定，在构成要件上两者也是一致的，但是这样的规定显然没有关