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五洲风情Mall项目收购方案 谨呈：深圳市龙岗区投资管理有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归高德置地控股有限公司所有，未高德置地控股有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2010.11.15 3.经营设想 目 录 本方案是严格保密的。 2.市场分析 4.评估价值 5.收购方案 1.宏观背景 龙岗区域定位 深圳市东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心 龙岗产业支撑 高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业 通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业 2010.8.16，《深圳市城市总体规划(2010-2020)》获批，深圳定位为我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。曾创造经济飞跃奇迹的深圳，面临再一次腾飞的契机。 1.1区域研究 本方案是严格保密的。 龙岗中心 地铁3号线将于今年年底正式开通，双龙商圈辐射力大大增强，商圈价值提升15～30%以上。就本项目而言，价值提升20～40%以上。 地铁3号线鸟瞰图 双龙商圈 中心城商圈 地铁三号线穿越双龙商圈及中心城商圈，对未来该区域的商业发展将起到巨大的带动作用： 地处深圳、东莞、惠州“金三角”地带的龙岗，具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业的高速发展，而地铁开通，更将进一步催化商圈的发展进程。 按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升30%左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，价值提升比率越高。 日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上。 1.3利好之二：地铁 本方案是严格保密的。 五洲风情MALL 宏观经济与人口 大运会、地铁、深惠路改造，使龙岗基础设施条件及内外部交通条件大为改善，推动区域影响力大大增强。 近年来龙岗GDP快速增长（2009年增速为10.6%），总人口约450万，居民购买力不断增强，为商业发展奠定了坚实的基础。 作为房地产的价格洼地，龙岗吸引了大量的回流人口，带来较大的消费潜力。加上本地居民的收入增长，对中高端的消费需求日益增强。 基础设施及交通 区域商业需求 未来商业发展 前景看好，商业开发时机良好。 1.4宏观背景研判 本方案是严格保密的。 2.1龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 布吉商圈 横岗商圈 龙岗中心城商圈 双龙商圈 五洲风情MALL 布吉商圈 概况：地处各省市进入罗湖的通道，人流量巨大，自身已形成了几大商圈。但整体较为杂乱，档次参差不齐。布吉的家居卖场以规模大著称，平均达到5万平米。 商业形态：百货超市、社区街铺、专业市场等。 主要卖场：新一佳、凯莉莱百货、沃尔玛、万佳百货、天虹商场、红星美凯龙、乐安居、嘉豪家居博览中心等。 租金范围：100-300元/㎡ 地铁3号线的开通，将使龙岗区原有的商业重新洗牌。以3号线为主要发展轴，布吉、横岗、龙岗中心城和双龙四大商圈将各自强化并展开竞争。 2.2龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 五洲风情MALL 布吉商圈 横岗商圈 龙岗中心城商圈 双龙商圈 横岗商圈 概况：正由传统的镇级商圈向区级商圈进化。依托地铁3号线的开通和诸多高尚住区的开发，该商圈的消费潜力巨大，辐射力不断增强。 商业形态：百货超市、购物广场、商业街、专业市场等。 主要卖场：新世界广场、龙州百货、龙盛百货、天和百货、志健时代广场、南城百货、振业城商业街、眼镜城等。 租金范围：50-200元/㎡ 横岗商圈正由传统的镇级商圈向区级商圈进化。依托地铁3号线的开通和诸多高尚住区的开发，消费潜力巨大，辐射力不断增强。 2.3龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 龙岗中心城商圈 概况：商圈已经成型，辐射力很强，依托中心城高档住宅区的发展，具有很强的市场竞争力，但分散点式布局不利于商业的集聚和商圈的发展。 商业形态：城市综合体、百货超市、社区街铺、专业市场等。 主要卖场：珠江广场、摩尔城、天虹、世贸百货(华润万家)、岁宝百货、广百百货、乐购、国安居、东方国际茶都、碧湖港澳城、龙岗电子世界等。 租金范围：80-200元/㎡ 龙岗中心城商圈已经成型，辐射力很强，依托中心城高档住宅区的发展，具有很强的市场竞争力，但分散点式布局不利于人气的集聚和商圈的发展。 布吉商圈 横岗商圈 龙岗中心城商圈 双龙商圈 五洲风情MALL 2.4龙岗商圈分布概况 本方案是严格保密的。 双龙商圈 概况：龙岗最为传统、成熟的商圈，人气较旺，但近年来略显衰落。整个商圈业态特色不明显，同质化严重制约商圈发展，目前正面临自我更新和市场洗牌的双重挑战。 商业形态：购物广场、百货