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精品常州产权式酒店定位
操作
常州***产权式酒店项目定位(操作)方案
一、项目规划思路及定位概述
(壹)、规划思路及定位
本项目处于常州新老商业中心的中心地带,大常州市政规划的中央生活
区中心位置,周边生活DNA 配套设施成熟完整,位置极佳。辐射范围内
的常住生活人口达 50 万,离常州高新技术开发区及各大工业园区 10 分
钟车程,商业中心 5 分钟车程,新市政 fu 行政中心 5 分钟车程,项目
定位为 CBD 中央商务核心标志的元素完全具备。
根据项目规划要求,,规划为 “南北双子座”形式——南楼主要为快捷
酒店及商务办公,北楼为纯酒店,共用酒店大堂。酒店 1—3 层为酒店
大堂及整体商业,面积大约为 12000 平方。4 层之上为产权式酒店面积
大约为 90000 平方。
(二)、规划细节:
1 层规划为独立门面及酒店大堂
2—3 层规划为整体商业,能够通过整体出售或招商形式,进驻为酒店
配套服务类商业项目,例:健身房,茶吧,餐饮,娱乐等。
4 层之上,南楼快捷酒店模式面积控制 50—100 平方,可根据客户的
要求进行菜单式装修,可自住,或交由酒店管理公司运营管理,获得固
定投资回报。北楼纯酒店模式全部为套房式装修,统壹由酒店管理公司
运营及管理,获取每年固定投资回报收益。
此规划的优点体现为:
1) 节约开发成本,土建及安装费用降低
2) 丰富了产品类型,有利于扩大目标购买客户群体
3)全新的投资概念,产品卖点增加,客户投资方式多变,增加投资信
心,有利销售
4)项目后期运营管理模式灵活多变
二、销售模式概述
针对项目体量较大以及规划要求限制的特性,于销售组织上,采用以
下销售策略:
1)南楼快捷酒店及商务办公产品形态采用客户壹次买断,自主选
择运营方式的模式。客户能够选择自用(无回报),或者和酒店管理公
司签订约定期限的委托运营模式,获取固定回报或分红。于销售组织
过程中,做好前期客户积累,根据客户需求的比例,合理分割产品空
间,为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。
2)北楼纯酒店产品形态全部采用客户壹次买断,全权委托酒店管理
公司运营管理,获取固定回报。
销售方式(运营模式分析)(结合本项目模拟分析)
目前产权式酒店的运营模式主要有:
具体类型为:
(1).省心回报型(类似于超市的“整租零售”):
☆业主将所购客房和酒店管理公司签订《委托运营协议》,将所购客房 20 年
之上运营权全权委托酒店管理公司,由酒店管理公司按客房总价的 10%的固定金
额每年支付业主投资回报。
☆运营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。
☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的壹定数额(设定于投资总额的 4%左
右)的住房卡。住房卡消费完后,享受贵宾卡待遇。
(2).利润共享型:
☆获得年度客房利润分红。
☆业主能够随时使用自己的客房,酒店公司仅是于得到业主确认的期限内出
租该客房,且且于该期限内,业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。
即:
业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客
房数
业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和
业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的 30% 。
☆运营过程中发生的各项成本、税费均由酒店运营公司承担。
☆业主能够随时使用自己的客房,但必须承担管理等相应的基本费用 元/
天,其中包含易耗品等元/ 日.套(分户型
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