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（房地产策划方案）房地 产成都夕阳红金港花苑项 目策划案 5 ：从思维方式上，以"最好的竞争方式就是避免竞争"的思想，用鲜明的个性特 征避开竞争对手。 案例： 成都港都花苑实业开发有限公司在成都东门的龙舟路有一块占地 31 亩的土地待 开发，需进行项目定位及整合营销策划。 大禹企划公司选派精兵强将组成强大阵容，对该楼盘做了大量的市调工作。经调 查，我们发现该楼盘的重要优势有：楼盘地处东门，土地价格便宜；位置紧临龙 舟路，交通方便；牛市口小学、幼儿园、四川师大附中分布四周；紧邻府南河， 背靠望江公园、河心公园，环境清幽；莲花新区及农贸市场、牛沙便道农贸市场 就在附近，生活方便。 我们同时发现几处明显的劣势：小区占地面积小，不可能开发高档楼盘，因为不 能满足高档楼盘必须配制的会所及其它大型配套项目设施。 成都港都花苑实业开发有限公司是一家年轻的公司，刚介入房地产领域，自身缺 乏知名度。经济实力也不济，没有成片大规模开发的实力，竞争能力弱。如果走 中低档路线，我们又发现：特色不突出的竞争对手非常多，而且对手实力较强劲， 打价格战，港都花苑实业公司不仅没把握取胜，说不定连本钱都收不回来。龙舟 路沿线为旧城改造、老成渝公路拓宽改造的重点城区，房地产开发新项目非常多， 并且由于成都东门国营老厂商单位非常多，经济效益普遍较差，故价位低，卖点 雷同。 怎样能在中低价位的楼盘上做出鲜明的个性色彩，填补市场空白，切中市场特色 需求，是我们面临最大的难题。 经过广泛的市场调查，对全市楼盘分布、项目特色、开发成本、周期和营销实效 的深入了解分析，笔者感到：现实条件下，从概念出发的特色牌几乎开发殆尽， 开发商的经济实力和地段条件又不允许涉足如"高科技" 、"古典" 、"欧美风情"这 类豪华概念。必须从新的角度寻求市场空白。在对地块周边服务设施的调查中， 笔者遇到一对老年夫妻，他们到附近的医院就诊，由于排队挂号、候诊排长队、 拍肺部 X 光片和血液检查、在两幢大楼间来回奔波、等候检查和化验结果、交费 取药排队等原因，为了一点普通感冒折腾近 5 个小时，心情痛苦烦躁反而使病情 加重。"老年人看病难"的诉求触动了笔者的灵感。能不能从年龄切入，开发专门 适合老年人安度晚年的住宅楼盘呢？ 统计显示：由于生产力发展，人民群众物质文化生活水平的提高，中国 60 岁以 上老龄人口占总人口的比例不断上升，目前已接近 10% ，标志着中国即将进入老 龄社会。全国 60 岁以上人口超过 1.2 亿人，占世界老年人口的五分之一，居世 界第一位，预计今后还将长期居于世界首位，这将对中国社会经济发展产生深远 影响。而成都市 60 岁以上老龄人口约 130 万，占全市总人口比例接近 13% ，已提 前进入老龄社会。 我们针对这 130 万老龄人口进一步细分：具备中低档楼盘购买力者应占 10%以上， 即 13 万人；统一按"老两口"计算，则为 6.5 万个老龄家庭。再把成都市区分为 东南西北四大块，东门片区占四分之一，则有意在东门买楼盘的老龄家庭约为 1.6 万户。针对这 1.6 万户基数，开发全成都有绝无仅有的百余套老年住宅，完全具 备成功的条件。 有了目标消费群的量化指标，我们又对老年住宅的需求心理和资金来源等进行了 深入的分析。 一、需求心理分析： 1 、老年人和下一代、下两代由于生存环境、所受教育等诸多原因，生活方式、 习惯及思想观念等方面难免产生"代沟" 。多数被访问者认为：解决"代沟"的最佳 方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。 2 、年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大， 生活无规律；与老年人住在一起相互干扰影响，令人头痛。 3 、敬老院虽然"火爆" ，但入院使人心理上有"被遗弃"的感觉，子女也有不孝的 负罪感。只要不是孤寡老人，一般不愿意入敬老院。 4 、老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分户购房是最佳 选择。 5 、老年人喜欢安静、淡泊、朴素、平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹 市和商业区、工厂区，与子女的居住要求差异较大。 6 、老年人怕孤独，在相对集中的老年公寓，子女上班上学后，老人们仍有同龄 伙伴、共同话题、共同乐趣。 二、资金来源分析： 1 、老年人常常有多年的积蓄和稳定的退休金； 2 、子女们可以共同出资为老人买房，既尽了孝心，日后也可成为遗产； 3 、本来准备送父母支敬老院的子女，可以用入院费转为购房款，既解决了后顾 之忧，又摆脱了"负罪感" 。 通过以上分析，我们和开发商确立了开发老年公寓的决心