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房企参与土地一级开发的五种主要盈利模式 近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、 绿地等纷纷提出转型城市运营商。在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重 大问题的决定》 中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营， 研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。”这对房地产企业有积极的指导意义，企 业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发， 甚至可以参与到土地定价。目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领 域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和 盈利模式均存在着诸多风险和制约。本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模 式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。 一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式 土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由 政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的 征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、 市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。在土地一级开发过程中，房企通过与当 地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式： 1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托， 按照土地利用总体规划、 城市总体规划等， 对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政 道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式 仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规 划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机 构的受托人，具体执行一级开发相关事务， 开发企业的管理费 （利润率）为开发成本的 2%； 二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并 组织实施的，利润率为开发成本的 8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土 地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为 12-15%），所提取的收益不足开发总成本的 5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》 第十四条就规定： “通 过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和 利润，利润率不高于预计成本的 8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。 2009 年 8 月， 漳州发展在漳州当地拿下了 1640 亩土地的一级开发权， 漳州市龙文区政府与当地城市建设 开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得 12%的最低收益。 2 、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行 直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》 ， 协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二 是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金 的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避 免国有资产流失， 土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业， 而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地 政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的 资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了 7:3 的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避 国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择