开发培训-城市土地估价.ppt

社 会 因 素;  1.人口状况;; 人口密度大;美国 人口密度小;1.人口状况 （1）人口数量（人口密度）； （2）人口素质； 与人口受教育程度和文化素养有关 （3）家庭人口构成。;1.人口状况 （1）人口数量（人口密度）； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 反映家庭结构和家庭成员数量; 家庭结构的小型化（小家庭、单亲、独身家庭增多）。; 　　全国不同区域地价水平对比表（单位：元／平方??);3.教育及社会福利状况;生活方式指人们对物质文化生活等多方面表现和追求。;优美的环境;小区公共设施;医 院;购 物 场 所;大 居 室;大型购物中心;城　市　布　局;立 交 桥;轻轨列车;郊外仓储用地;社会因素 ; 经济发展意味着财政、金融状况景气，经济繁荣，生产和投资活动活跃，就业机会增加，对厂房、办公楼、住宅、商业服务和文娱体育设施等的各种需求也会不断增加，从而引起房地产价格上涨。; 储蓄水平与投资水平是正相关的，即储蓄水平增长，投资也相应增长 。储蓄能力取决于消费者的收入水平和消费水平，储蓄意愿取决于消费取向和利率水平。另外，我国居民的购买力主要参考国民储蓄率。; 财政与金融状况是国家综合经济实力的反映，对房地产价格的影响极大。; 一般而言，物价普遍波动时，不动产价格也会呈现出相同的波动趋势。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性。;边际消费倾向:收入每增加一个单位所引起的消费变化。; 税收负担高，有利于增加国家财政收入，进行基础设施建设和发展经济，改善投资环境和区位条件，使房地产价格增值。 ; 技术革新、技术进步能极大地促进经济发展，并能影响到产业结构调整及人们工作和生活方式的改变。;商业中心写字楼;会展中心;大型购物中心;郊外仓储用地;配送设施; 城市交通体系包括城市对外交通联系所需的交通运输设施、市内交通设施及附属设施等。;;社会因素 ; 土地制度主要包括土地所有制和土地使用制。; 住房制度主要指住房供给、分配及相应的配套制度。; 土地利用规划确定区域土地利用结构， 为城市发展提供充足的发展空间，促进城市化发展和区域社会经济的发展，并控制新增建设用地的数量。 城市规划对土地用途、土地利用强度（建筑密度、建筑容积率、建筑高度）的??定是土地使用权出让合同中的重要内容，直接影响土地价格。 ; 建筑规范指对建筑结构、强度、抗震、建筑外形、户型、内部格局、施工、验收等所制度的标准和规定。它直接影响房屋建筑的工程造价，也影响房地产价格。; 房地产税制指对房地产取得、保有、流转三个不同环节的税种设置，包括不同税种对纳税对象、纳税人、税率的具体规定。;地价政策对地价趋势的影响很大。; 交通管制指政府交通管理部门对某些道路交通实行的限制性规定。; 行政隶属变更，一是级别上升，二是级别虽然不变，但管辖权由原地区划归另一地区。（如原广东省的宝安县划为深圳特区的宝安区）;二、区域因素; 主要表现在城市内各类用地的适用性及稀缺程度对房地产价格的影响。 商业地域侧重于商业的集聚效应； 住宅区则强调居信环境与质量； 工业区域更加侧重于对外交通便利程度。;三、个别因素; 与土地有关的因素主要有： 宗地的自然条件（宗地的地形、地势、地质状况、宗地的面积、形状及与道路街面的方位关系）； 局部区位条件及环境状况（宗地所处的地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的幅宽、构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道、电力、燃料设施状况，景观和绿化状况，噪音及污染程度，对宗地利用的若干限制条件等）。;