定位策划商业街年月当阳中央街区项目商业定位及其营销执行计划.ppt

目录 项目营销推广思路 项目综合素质分析 从城市规划角度看待本案 从宏观商业发展看待本案 从道路交通条件看待本案 从周边环境看待本案 从市场竞争环境看待本案 项目定位思路 项目总体战略定位 项目业态功能定位 价格定位 项目价值梳理 项目商业营销思路 项目推广思路 项目营销目标及营销阶段划分 项目基本属性界定 项目核心问题分析 项目理解及核心问题界定 Part 1 项目理解及核心问题思考 基本条件： 毗邻城市中心的老城区位 三面临街 总体近6万方，B区8000余平米商业体量 两层为主+局部四层的社区商业 项目基本属性 项目理解及核心问题界定 项目核心问题思考 发展方向问题：做什么类型的商业？ 解决内需型OR对外辐射型？ 业态方向问题：项目适合做什么业态？ 传统社区商业业态OR特色风情商业业态？ 营销问题：如何在较短的时间取得较佳的开发效果？ 项目采取何种运营模式和销售模式？ 项目性质及其关联因素分析 Part 2 项目综合素质分析 从城市规划角度看待本案 从项目宏观商业环境看待本案 从项目道路交通条件看待本案 从周边环境看待本案 从市场竞争环境看待本案 项目综合素质分析 项目素质分析 项目概况 本案地处老城区边缘地带，位于广家洲路与南正街交汇处西南，商业建筑面积约8000余平米。项目三面临街，临街面较长，其中广家洲路临街面约185余米。 项目商业基本指标 建筑面积 8348.67㎡ 1栋 3752.89㎡ 2栋 835.24㎡ 3栋 3760.54㎡ 商业层数 2F，局部4F 临街面长度 约185M 项目综合素质分析 项目四至 北：接广家洲路 西：至北正街 东：临南正街 南：邻城中村住区 项目三面临街，其中南正街（双向四车道）临街面长约50米，北正街（单行车道）临街面约70米，广家洲路（双向二车道）临街面约185米。 项目综合素质分析 项目周边环境 项目周边属于老城生活区，区域整体环境较为破旧，建筑多以低层私房为主，年代普遍较为久远。 项目综合素质分析 项目商业产品条件分析 商铺基本特点： 8000平米 1层层高4.2 2层层高3.6 柱网间距：4.4-5M 商铺进深：16.15-24.45M 铺均面积：86平米 总体评述： 本案商业存在商铺异形、进深较大、柱网大而多、单个商铺面积过大等弊点，商铺整体弊端较多而优点较少，商铺柱网密集导致商铺难以有效利用，进深较大，这些因素都将对本案今后的出售形成较大阻碍。 16.15M 24.45M 本案B地块商业体量较小，无法打造规模业态，无法对区域外消费者形成有效吸引。 项目综合素质分析 本案优劣势归纳 优势： 1、项目商业三面临街，昭示性相对较佳。 2、项目地处老城区，配套设施相对齐全，周边居住氛围浓厚，有稳定的消费客源。 3、区域整体商业环境破旧，建筑年代久远，本案对于区域商业形象将形成较大提升。 1、本案所在区域不属于城市主流商圈，距离城市核心商圈较远，难以分流主流商圈客源。 2、本案周边商业环境一般，整体租金水平较低。 3、本案商业产品存在柱网密集、进深大、异形等弊端，总体利用率不高，产品竞争力处于弱势。 劣势： 项目综合素质分析 从城市规划角度看待本案 从项目宏观商业环境看待本案 从项目道路交通条件看待本案 从周边环境看待本案 从市场竞争环境看待本案 从城市发展规划的角度看待本案 从城市发展规划角度看待本案 2011-2030当阳总体规划确定了城市向西的发展方向，环城西路以西主要发展行政、经贸、居住功能，城市职能机构也将逐渐西迁，随着城市职能机构的西迁，城市经济、人口、资金也将随之向西部区域转移。 本案不属于未来城市发展的主流方向，本案所在区域由于开发成本较高，短期内不在城市规划的范围内。 城市发展规划将对现有的商业格局形成冲击，老城区商业影响力将逐渐被削弱 项目综合素质分析 从城市规划角度看待本案 从项目宏观商业环境看待本案 从项目道路交通条件看待本案 从周边环境看待本案 从市场竞争环境看待本案 从宏观商业环境发展看待本案 从宏观商业环境看待本案 城市核心商圈 业态业种十分丰富，是商家必争之地，商业设施较为齐全，租金和售价高昂，代表商业设施有步行街、万象城、东方购物广场等。 汽车站商圈 包括家居市场和农贸市场等，属于商业价值空间有限的商圈。 沿河商圈 主要以香榭水岸和上上城商业为依托，业态主要以餐饮及娱乐等目的性消费业态为主，就目前而言，该区域商业氛围一般。 盛泰商圈 主要以盛泰华庭商业街为依托向周边辐射，主要商业设施有苏宁电器、中百仓储、双虎家私等，业态主要以电器、家居、餐饮为主，整体商业氛围较佳。 从宏观商业环境发展看待本案 当阳市核心商圈是由子龙路、长坂路、玉阳路及南正街四条道路形成的环形街道组成。南正街及玉阳路商业功能主要以服装零售为主；长坂路主要以综合商品零售为主