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（万科企业管理）万科集团 房地产开发成本核算指导 书 万科集团房地产开发成本核算指导书 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品 成本，便于成本资料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股运营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改且检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求 正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作 改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本 及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，且及时发现成本管理 中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中 发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4.方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的壹般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分 配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分 配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品 成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供) ，根据有关规定分 别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销 售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核 算对象的成本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各 X 公司可根据成本核算对象的确定原则，且结合项目实际情况，确定具体 成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，能够以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同壹项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核 算对象的基础上，仍应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3 同壹小区、同壹期有高层、多层、复式等不同结构的，仍应按结构划分 成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不 论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对 于只为壹个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较 低的配套设施，能够不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入 房屋等开发项目的成本。 4.3 成本费用项目及核算内容 4.3.1 成本费用项目 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。 成本项目壹般包括下列八项： 4.3.1.1 土地获得价款 4.3.1.2 开发前期准备费 4.3.1.3 主体建筑工程费 4.3.1.4 主体安装工程费 4.3.1.5 社区管网工程费 4.3.1.6 园林环境工程费 4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费 4.3.2 各成本项目的核算内容 4.3.2.1 土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： A 、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部 门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土 地变更用途和超面积补交的地价。 B 、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成 本和相应税金等。 C 、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线 铺设费、接口补偿费。 D 、拆迁补偿费：有