崇明城桥镇项目营销策划报告1 11 wing.doc

崇明城桥镇项目营销策划报告1-11--wing 第一部分 市场篇 6 （一）区位分析 6 6第一章 大上海·崇明 一、国际大都市――上海 6 二、世界级生态岛――崇明 7 1、崇明：上海世界级城市生态岛区、“海上花园” 7 82、区域概况 崇明未来五大功能区12第二章 一、崇东分区（大通道景区与生态示范、休闲运动区）12 二、崇中分区（中央森林区与休闲度假、教育研创区）13 1 三、崇北分区（主题乐园区与有机生态农业展示区）4 15 四、崇南分区（田园城市化中心城区） 五、崇西分区（生态景湖区与环湖度假、国际会议办公16区） 18 （二）市场分析 上海房地产宏观大势第一章18 18一、上海整体投资环境分析 18、国际大都市背景下城市新格局1 192、宏观经济持续向好，投资环境日趋完善 20 3、居民收入稳涨，总体购买力强劲 21 二、近期政策分析 21101、政策一：月 28日，央行出台加息政策 26、政策二：限制囤地2沪土地储备实施细则出台 3、政策三：二手房网上公示将于今年推出 27 第二章 上海房地产市场 29 一、商品房市场分析 29 1、房地产业逐渐成为国民经济支柱产业 29 2、上海房地产开发投资进入前所未有高潮期 30 3、上海商品房市场供应连年创新高，总体供求趋于平衡 30 4、房地产进入高速发展期，房价跳跃式看涨 32 二、土地市场分析 33 1、新增土地出让 33 2、2004年上海市三号土地公告 34 第三章 上海别墅市场 37 38一、上海别墅市场特征 381、豪宅市场明显放大 38 2、市区出现大型社区内别墅项目 39 3、近郊别墅小区别墅纯度提高 394、类别墅热销市场 40 二、供需分析 401、别墅市场供应量分析 40、别墅供给结构分析 2 43、别墅市场供求状况分析3 三、价格分析 44 四、分布格局 45 五、别墅物业未来展望 47 471、别墅市场前景看好 4、别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势2 8 3、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅竞争会更加激烈 48 4、从别墅未来发展区域来看，浦东、青浦、松江仍将是市场热点 48 第四章 类别墅市场分析 50 一、区域板块分布 50 二、价格分析 51 1、单价分析 51 522、总价分析 三、产品面积分析 53 第五章 55崇明房地产市场分析 一、市政建设 55 二、区域房地产供求关系分析55 1、市场供需平衡 55 2、崇明新城，未来商品房供应中心 56 3、本项目未来周边主要竞争分析 56 59 三、区域价格走势分析 1、受动迁安置房、成交个案影响，短期价格起伏大 59 60 2、二手房交易活跃，价格节节攀升 、住宅以自用性为主，租赁回报率低，商铺类市场不成361熟 62四、产品分析 62 1、规模 632、建筑形态 63、建筑风格3 64 4、房型面积 65、去化分析5 （三） 项目分析 67 第一章 项目地块概况 67 一、地块基础经济指标 68 68二、地块周边环境 68、地块现状 1 69 、地块四至道路2 70 3、地块周边相邻关系 714、地块附近商业与配套设施 73、地块附近景观分析 5 74、地块优劣势分析6 75项目第二章 SWOT分析 市场篇 第一部分 （一）区位分析 第一章 大上海·崇明 一、国际大都市――上海 上海作为国际型大都市对崇明县发展战略具有指导性作用 进入新世纪后，上海建设西太平洋沿岸世界级城市和国际金融、贸易、经济和航运中心之一目标日益清晰，城市功能和形态也进入了大规模拓展期，上海国际大都市地位确立，将引导全市各城区引进外资，发展适合当地区域产业体系，拉动区域经济发展。 崇明位于上海东北角，与上海其他城区联系被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明辐射能力微小，崇明发展相对比较封闭，是个区域性市场。 十五期间，上海率先建设“一城九镇”（现已改为“三城八镇”），将崇明“堡镇”归入为“一城九镇”发展规划中，近年又重新对崇明县进行整体规划，划分为五大功能分区。 上海整体环境改善对崇明未来发展思路起到了指导性作用，将带动崇明经济发展，带动各产业发展。 二、世界级生态岛――崇明 1、崇明：上海世界级城市生态岛区、“海上花园” 崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北翼长江口，素有“