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更换物业公司公告
【篇一:业主要求更换物业所需法律依据】
依法更换物业服务公司,维护自身权益
解析:一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业
依照我国物业管理法律、法规规定,业主大会享有选聘物业管理企
业的权利,同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主
大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理
服务。
法律依据: 1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定:
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。 2、《物业管理条例》
第十一条下列事项由业主共同决定: (四)选聘和解聘物业服务企业。
3、《东莞市物业管理条例》第十一条:业主大会由物业管理区域内
的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业
主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责: (五)选聘
和解聘物业服务企业,确定物业服务合同的内容。
需要注意的是,小区的业委会只是业主大会的执行机构,执行业主
大会的决定事项,其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件
更换物业管理企业的条件有:
1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时,
所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要
更换物业管理企业,可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》
的约定直接进行,也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的
投诉,进行具体运作之后,解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十一条,《东莞市物
业管理条例》第十九条,规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管
理人,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过
半数的业主同意。
《东莞市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面
积按所持房地产权证记载的建筑面积计算 ;对已出售但未办理房地产
权属登记的物业,按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人
数按房地产权证数计算,一个权证计为一个业主人数。对已出售但
未办理房地产权属登记的物业,业主人数按商品房买卖合同数计算,
一个合同计为一个业主人数 ;对未出售的物业,建设单位计为一个业
主人数。
三、更换物业管理企业所需程序
业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项:
(1)业主大会的决议 ;业主大会决定另行选聘物业管理企业的,应当在
做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标 ;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式 ;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人
名单后,由业主大会最终确定中标人 ;
(5)物业服务价格幅度或水平。
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作,为使更
换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中,业
主大会的召开,决议尤为重要。必须依据《东莞市物业管理条例》
第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面
征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的,可以以幢、单元、楼层等
为单位,推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参
加业主大会会议的,业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事
项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的,业主赞同、反对
或者弃权的意见应当经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投
票时如实反映。
第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总
面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委
托代理人参加业主大会会议。
四、招标过程中,必须保证广大业主的知情权
(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的,业主委员会应当
在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主
公示;
(2)评标过程中,现场答辩可采用公开的方式,业主可参加旁听 ;
(3)评标结束后,业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会
提交的评标报告向全体业主公示 ;
(4)中标企业确定后,业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业
服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理
区域的显著位置向全体业主公示。
五、招标前办理备案工作
在招标前,作为业主大会的执行机构,业委会应当到所在区、县国
土资源和房屋管理局备案。备案时,应提交以下资料:
(1)业主大会决议 ;
(2)招标公告或者投标邀请书 ;
(3)招标文件 ;
(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行
招标的,还应提交双方签订的委托书。
六、更换物业公司后需要交接的资料
根据相关规定,新的物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会
办理物业验收手续。移交的资料包括: (1)竣工总平面图,单体建筑、
结构、设备竣工,配套设施、地下管网工程图等竣工验
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