2019年北京LOFT市场研究.ppt

Page 1 2019 年 北京 LOFT 市场研究 LOFT 的起源与发展 什么是 loft ？ Loft 在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓 Loft 所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空 间”。 Loft 的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性， 户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性， 通常是业主自行决定所有风格和格局。 Loft 的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。 Loft ？ SOHO ？ Soho —— Small Office (and) Home Office 的缩写，泛指在家办公 或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自 己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房 地产上的 soho 是指具有自由办公的空间。 Loft 的前世今生 Loft 起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创 作。 20 世纪 40 年代 Loft 居住生活方式首次在美国纽约出现。 20 世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚 的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在我国 Loft 已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北 京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方 庭、远洋新干线等 Loft 项目， Loft 公寓已经逐渐走向成熟。 2000 年 9 月底 中远地产首次推 出了基于 Loft 的项 目。现代城紧跟 其后 Loft 产品层高没有 限制，一般都比 较高，最低 5.2 米， 但发展一直比较 缓慢， Loft 产品 供应不多 北京对 Loft 产品 户型的层高做了 明确规范 Loft 项目集中上市 2019 年 -2019 年 2019 年 2019 年以后 北京 loft 发展轨迹 物业类型 层高（米） 住宅 ≧4.9 办公 ≧5.5 商业 ≧6.1 2019 年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔 2019 〕 851 号），对 Loft 类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有 所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水 平投影面积的 2 倍计算。 Loft 政策法规（北京地区） 北京居住类 LOFT 产品简介 Loft 分类 按照产品的建造结构划分 1. 开敞式平面户型。特点：室内空间完全开放、通透无分隔。有点类似 SOHO 典型项目：远洋新干线 设计有一幢 Loft 户型共 100 多套，层高 2.95 米， 面积有 123 平米、 155 平 米、 174 平米、 181 平米 等几种 2. 楼中楼形式。是 Loft 的主要形式。是指一户居室中，层高达到 4 米以上，市场 上层高大多在 4.8-5.5 米区间内，可分作两层使用，形成楼中楼的形式；但又与 以往的复式和错层有所不同，楼中楼户型内有一层建筑面积控制在 2.8 米以内， 使消费者获得多出购买面积 1/2 以上的面积。 目前北京市场上的 Loft 产品绝大多数以这种形式出现。 按照产品立项来划分 主要划分为住宅立项 Loft 楼盘和商业立项 Loft 楼盘，二者的差别主要体现在房产使用 权和后期的物业服务收费上。 住宅立项 Loft 典型项目：智地·香蜜湾、万科中粮·假日风景、中铁置业翰庭、金地名京 商业立项 Loft 典型项目：合生·麒麟社、屯三里、首开·东都汇、七克拉、石榴派 目前市场上商业立项的 Loft 项目所占比例较高 Loft 产品特征 Loft 产品生活特征 1. 它是非主流的生活方式。它与人们熟知的居住概念 截然不同。它不仅仅是公寓式的“单元格”，而且进 入了一种更为高大宽敞的立体空间 2. 它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。 工作和居住不被分离，而是发生在同一个大空间中 3. 它象征着先锋和前卫。在这里生活，艺术创造是第 一位的，通过丰富的想象创造出的生活，使人感觉更 加惬意，更能体现主人潜在的艺术家气质 4.Loft 中是自我和个性得到体现的地方。巨大的空间 完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放真我的 空间 Loft 户型设计特征 1.Loft 最大的特点就是空间有非常大的灵活性。可以随心所欲地对空间进行切割 重构。因此设计要尊重个人的生活习惯。 2. 上下高度合理配合。有效处理 Loft 的上下层高，成为想象舒适度的重要因素之一 3. 功能分区做到上下层兼顾。除了面积配比要恰当，各功能区组合更要合理，做到 动静分区，空间紧凑，同时要通过设计合理的功能区，弥补 Loft 私密性不强