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市场分析 东莞市商铺市场房地 产分析报告 2006 年东莞市房地产分析报告 ——商铺市场现状调查 关注 “高回报”背 曾经有人问朋友，你买商铺想干什么？朋友的答案是投资和出租。当被问 及出租给谁时，朋友沉默无语。其实，谁也不知道租客是谁，商铺能否顺利出租， 那么回报是什么呢？ 这里想表达的是，商铺惯来以高回报的形象出现在投资领域，也正是这一 点吸引了投资者的眼光。然，投资者亦明白，回报与风险是一个共同体，追求高 回报就要面对高风险，稳健的投入获取合理的回报才是明智的抉择，这也是笔者 提醒和告戒投资者的原因所在。 大凡认为，投资商铺决定因素就是 “地段，地段，还是地段”，但是笔者想 说一句话，消费，消费，还是消费。 究其原因，当一个区域商业量接近或超过消费力时，商业将最大程度的分 化消费力，微薄的消费市场如何支撑购铺的投资者，最终将是空置率的快速攀升， 结果自然是 “旺铺不旺、回报无望” 。商铺不是牛奶，生产多了可以倒入河中， 当产能过多出现剩余库存时，也就意味风险系数在增大。作为精明的投资者，完 全没有必要将钱 “库存 ”起来，苦苦守候着 “提款人 ”的到来。 在投资理财领域时，有句行话叫做 “先看风险，再看回报” 。所以，购铺者 不宜过于看重租金，而是细心了解租赁市场和消费潜力。 正如商界有句箴言： “愚者赚今天，智者赚明天” 。因此，在做出投资决定 前，要看得远一点，再远一点。 2006 年东莞市商铺购方市场现状调查分析 调查时间：2006 年 7 月 05 日 - 8 月 25 日 调查方法：报纸调查、网站调查、街边问卷调查等 有效样本量：349 个 商铺投资作为一种高回报的投资理财工具，一直为东莞投资人所关注。可是 商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条 件非常复杂，如果没有正确的分析判断，投资就难以成功。因此，在东莞商铺投 资群体成为开发商定位楼盘和营销的重点，本调查分析就区域投资、装修标准、 需求面积等方面对东莞消费群体进行了一次专项调查。 [关键词] 区域投资 东城占一半 调查结果显示：在被访者中有 293 份样本希望在市区购买商铺，占总意向 样本数的 84% 。在东莞城区商铺中，选择购买东城区的样本排在第一位，共145 份，占 349 份样本问卷的 50% ；其他依次是莞城区、南城区、万江区和镇区，样 本数量分别为 67 份、53 份、28 份和 56 份。 从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区商铺，且超过五成的 样本有意购买东城商铺，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的 虎门、长安、常平、厚街等镇。 [关键词] 付款方式 按揭付款是首选 调查结果显示：回收调查样本中，消费者采用按揭付款方式的比例最高， 为 55% ；采用分期付款为27% ；一次性付款占18% 。 在三种付款方式中，选择一次性付款、分期付款的调查样本共有 157 份， 占有比例达 45% 。说明东莞购买群体的支付能力相对较强，有利于开发商的缩短 资金周转期。 [NextPage] [关键词] 按揭年限 过半选 10 年 调查结果显示：在选择按揭的调查样本中，有 57%的潜在购铺者选择 10 年 按揭方式，有 25%的潜在购铺者选择 5 年期限的按揭方式，还有 18%的签字购铺 者选择其他按揭方式。 10 年按揭方式的潜在购房者占五成以上。 [关键词] 交楼要求 毛坯房适合各类业主 调查结果显示：被访者对于装修标准的要求，有 92%的人希望购买未经装修 的商铺；只有 2%的人希望购买已经装修的商铺；有 6%人持无所谓态度。 据了解，在东莞商铺市场带装饰出售的项目比较少，主要原因是购铺者对 是否装修要求不高，大部分购铺者不希望在增加购买成本。而且毛坯房适合于各 种业态的租客使用，对于租客有更大的发挥装饰功能的余地。 [NextPage] [关键词] 意向购买面积（平方米） 51-80 之间最受欢迎 调查结果显示：选购面积位于 51-80 平方米之间，占有率最高，为 38% ， 31-30 平方米和 30 平方米以