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当前房地产市场运行情况及其分析 一、运行情况 (一)2003年、2004年及2005年一季度房地产市场发展概况。 1、供应: 全国房地产投资:2004年达13158亿元,占固定资产总投资18.7%,同比增长28.1%;对比2003年的同比增长29.7%,增幅下降1.8个百分点;2005年一季度,投资同比增长26.7%,同比增幅下降14.4个百分点。 新开工面积:2004年同比增长10.4%;对比2003年的同比增长28.5%,增幅下降18.1个百分点;2005年一季度,同比增长9.3%,同比增幅下降13.2个百分点。 商品房竣工面积:2004年同比增长2.1%,对比2003年的同比增长21.5%,增幅下降19.4个百分点;2005年一季度同比增长13.1%,同比增幅下降8.2个百分点。 2、需求: 商品房销售面积:2004年同比增加13.9%,对比2003年的同比增加28.9%,增幅下降15个百分点;2005年一季度,同比增加20.3%,同比增幅回落15.1个百分点。 商品房销售额2004年同比增加30%,对比2003年的同比增加34.1%,增幅回落4.1个百分点。2005年一季度同比增加35.3%,同比增幅回落9.1个百分点。 3、空置: 2004年底商品房空置面积1.23亿M2,同比下降8.3%,出现了自1998年以来,空置面积首次下降。其中商品住宅空置面积为0.74亿M2,同比下降15.6%。2005年三月底商品房空置面积同比增加5.5%,其中商品住宅空置面积为0.58亿M2,同比下降0.6%,商业用房空置面积达0.26亿M2,,同比增加20.3%。 4、房价: 2004年商品房销售价为2722元/ M2,同比上涨14.4%,对比2003年同比上涨3.9%,增幅提高11.3个百分点。2005年一季度商品房价格继续上扬,同比涨幅为12.5%。 (二)当前房地产市场运行中的一个突出问题:住宅价格上升过快。 1998年实施房改以来,全国商品住宅平均价格一直保持平稳上升的态势,2002年的涨幅为3.0%,2003年为3.9%。而2004年迅速达到15.2%涨幅。2005年一季度涨幅为13.5%。 房价过快上升的主要原因: 第一,供不应求。2004年商品住宅竣工面积为34677万M2,销售面积为33820万M2,其供求比为102:100。2005年一季度的供求比为73:100,而2002年和2003年的供求比,分别为120:100和113:100。 从2004年供求比102:100看,表面上是供略大于求二个百分点,实际上由于供应结构与需求结构的不对称,只要有2%以上的新建商品住宅适销不对路,就会引起供不应求。这一点,还可以从商品住宅空置面积的减少反映出来。在2003年之前几年,全国商品住宅空置面积一直呈增加势头,2003年出现小幅下降(2.1%),而2004年出现了15.6%的下降。 第二,开发成本加大。表现为买地价格上涨,原材料涨价以及住宅建造品质提升。 第三,市场预期作用。在2004年,商品住宅的买、卖双方均知道要控制土地和资金供应,会造成住宅供应紧张。房价上升的心理预期,买涨不买落的消费行为,加上部分开发商的炒作,也起到了催升房价作用。 在上述三项原因中,供不应求是主因。 (三)供不应求的因素分析。 从住宅需求看,当前商品住宅的三种需求,增速虽稍有放慢,但依然旺盛。 其一:自住性需求。又可分为三类。 被动型:因城市更新,房屋拆迁,一部分居民“被迫行动”买房或租房。这几年“被动需求”占住房市场总需求量一般要占三分之一以上,有的城市高达达50-60%(例如现在的天津)。 2004年拆迁规模明显缩小,拆迁旧房0.7亿M2,只是2003年1.4亿平方米的一半。这是2004年住宅需求稍有放慢的主要因素。 自动型:农民进城务工经商,买房、租房是“自然行动”。2004年有1700万农民进城,如按每人5-6 平方米建筑面积计,就需约1亿平方米住房。 其二,投资性需求:可分为二种。 长期投资:主要用于出租。许多人通过回收租金来还按揭,并实现盈利。 短期投资:炒房。在房价快速上升的城市,往往是短期投资者的“乐园”,先是“温州炒房团”,后是杭州、上海人炒房。许多上海居民,过去炒股票,现在炒房产。据观察,上海楼市中,炒楼者已过二成,市中心楼盘的投资者比例还要更高些。 其三,“转基因”需求:即从非商品化和市场化(单位建房、个人建房等)的住房需求转为住宅商品化和市场化(房地产开发建房)的住房需求。 据统计,新增住宅商品化率(新建商品住宅占新建城镇住宅的比例),从住宅面积看1990年时仅为31.6%,2003
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