房地产开发经营与管理精品课件PPT 2 房地产开发项目可行性研究.ppt

2.6 房地产开发项目财务评价 2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （1）静态指标 ② 投资利润率 在财务评价中，可将投资利润率与行业平均利润率对比，以判断项目投资盈利能力是否达到本行业的平均水平。 2.6 房地产开发项目财务评价 2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （1）静态指标 ③ 资本金利润率 ④ 资本金净利润率 2.6 房地产开发项目财务评价 2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （1）静态指标 ⑤ 静态投资回收期 2.6 房地产开发项目财务评价 2.6.2 房地产开发项目财务评价指标 财务评 价指标 财务盈利能 力评价指标 财务清偿能 力评价指标 静态指标 动态指标 利润总额 利润率 静态投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 动态投资回收期 借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 2.6 房地产开发项目财务评价 2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （2）动态指标 ① 财务净现值 行业基准收益率或 投资者设定的目标收益率 2.6 房地产开发项目财务评价 2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （2）动态指标 ② 财务内部收益率 i2 ＞ i1 2.6 房地产开发项目财务评价 2.6.2.1房地产开发项目盈利能力评价指标 （2）动态指标 ③ 动态投资回收期 某开发商购得一宗商业用地使用权，期限为40年，拟建一商场出租经营。据估算，项目的开发建设期为2年，第三年即可出租。经过分析，得到以下数据： （1）项目建设投资为1800万元。第一年投资1000万元，其中资本金400万元；第二年投资800万元，其中资本金230万元。每年资金缺口由银行借款解决，贷款年利率为10%。建设期只计息不还款，第三年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息，分3年还清。 （2）第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元。 （3）计算期（开发经营期）取20年。 请根据以上资料，完成下列工作： ① 编制借款还本付息表、投资计划与资金筹措表 ② 编制资本金现金流量表（不考虑所得税）； ③ 若该开发商要求的目标收益率为15%，计算该投资项目的净现值。 某房地产开发项目全部投资的现金流量如下图所示。如果初始投资的一半采用资本金，另一半是向银行贷款。贷款条件是一年以后开始归还，分5年等额还本付息，年利率为10%。求全部投资和资本金的内部收益率。 1500 250 500 500 500 500 950 单位：万元 解：采用插值法 （1）全部投资内部收益率 ① NPV1（10%）= -1500+【250+500（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.428 ② NPV2（25%）= -1500+【250+500（P/A,25%,4）】（P/F,25%,1）+950（P/F,25%,6）=-106.27 FIRR全 = 23.03% （2）资本金内部收益率 ① NPV1（10%）= -750+【52.15+302.15（P/A,10%,4）】（P/F,10%,1）+950（P/F,10%,6）=704.41 ② NPV2（30%）= -750+【52.15+302.15（P/A,30%,4）】（P/F,30%,1）+950（P/F,30%,6）=-9.57 FIRR资 = 29.73% （P/A,10%,4）=3.1699 （P/A,25%,4）=2.3616 （P/A,30%,4）=2.1663 （P/F,10%,1）=0.9091 （P/F,25%,1）=0.8000 （P/F,30%,1）=0.7692 （P/F,10%,6）= 0.5645 （P/F,25%,6）=0.2622 （P/F,30%,6）=0.2072 某投资者以10000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营。该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资本金支付；相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持在160元/平方米，前3年的出租率分别为65%、75%和85%，从第4年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期