【房地产上半年报】房地产市场报告-合富研究院：广州2020上半年房地产市场总结既下半年展望.pptx

2020年广州楼市上半年总结暨下半年展望2020年07月核心观点： 上半年经济、政策经济疫情对城市经济的影响严峻，然而作为一线城市，粤港澳大湾区中广/深经济下滑幅度最小，但广州外贸经济 仍受重大挑战。上半年宏观环境对购买力（尤其是刚性需求购买力）形成抑制：主力对接“刚性需求”的项目，买家尤其看重“配套成熟度”及“项目性价比”，非成熟地段的高地价项 目，销售面临更大压力。与此相对地，由于流动性趋松，基于自用或资产增值保值需要，成熟地段/资源稀缺的高端项目成交稳健、 部分项目价格有所上升。政策广州 “人才政策”的调整主要顾及“产业发展要求”，包括“白云北部四镇、黄埔、南沙、花都”，均是广州城市经济的重点发展区域。上半年4个区域“人才政策”实施对市场的影响各异：在政策优势加持下，产业发展趋势明确、交通条件日趋成熟的黄埔市场热度上升最为明确。规划强势、区域建设力度持续加大的南沙，在高总价项目（灵山岛等）持续增多的情况下，市场持稳。白云北部四镇（区域配套仍待发展）及花都（仍以本地买家为主流），政策对市场的拉动尚不明显。与此相对地，不限购区域“增城、从化”，由于政策优势有所削弱，上半年市场去库存压力有所加大。核心观点： 上半年城市规划城市规划面对疫情与经济挑战，广州城市发展持续强化重点片区的区域价值：中心城区与近郊“东南西北”四大方向：“东”（金融城、科学城、知识城），“西”（白 鹅潭），“南”（广州南站、万博），“北”（白云湖、设计之都）快速扩容提质，这些区 域的规划推进对上半年中心+近郊多个重点板块房地产市场形成支撑，这些区域的市场回升趋 势明确。广州城市格局继续向外延伸：上半年外围远郊多个新城、新区建设步伐持续加快，但由于近 年土地及市场供应偏大，现阶段区域市场实现“供需对接”仍有难度。上半年远郊区域多个 板块库存压力增加，区域项目多需通过显性降价/低价的项目带动成交。核心观点： 上半年各类物业市场发展趋势广州“土地市场”以及“住宅市场”（一手、二手）上半年表现显著优于“商用物业市场”。政府纾困措施使企业“土储需求”增加，政府亦于4月后加快拍地节奏。“土地供需”结合之下，广州 土地成交有所活跃，4-6月广州经营性用地月均成交规模超过200万㎡。1-6月份广州商品住宅（一手）网签成交约360万㎡，同比降14%， 1-2月市场受疫情影响出现“停摆”；3-6月市场成交逐步向好回升。二手市场在3月后亦出现较快回升，中心区二手市场份额突破4成，表现好于外围，主要受中心区一手 缺货加剧带动。当前“市场回温但并不过火”，“点式回温”特征明显 从商品住宅市场看：中心区（尤其600万以下物业）、近郊（尤其300万以下物业）成交具备支撑，市场接受度高；远郊成交动能尚不充分、库存压力较大，区域项目多需通过显性降价/低价的项目（相当部分项目价格降幅在10%以上）带动成交。总体而言，寻求“高性价比”是当前客户购房主流心态。核心观点： 广州下半年市场- 总体展望广州中长期经济发展仍将向好趋势，随疫情影响下降、粤港澳大湾区政策利好持续叠加，广州经济有望逐步好转。下半年广州全市供应充足，预计新增货量50000套，同比和环比均有所增加。在宏观环境持续改善、 政策面注重稳定市场的情况下，供应增加将对下半年成交形成拉动。预计下半年月均成交中枢在“70-90万㎡”之间，7-12月预计全市商品住宅成交470万㎡-520万㎡左右，较上半年增长3成，较去年下 半年增长 1 成。广州市商品住宅月度供求走势新增供应面积（万㎡） 网签面积（万㎡）160120单月 波动 范围各月均值（预估）80400下半年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月2月 3月 4月 5月 6月核心观点： 广州下半年市场- 分区展望各区由于“供求关系”及“库存情况”差异，不同区域的去货难度有所不同：中心区：货量仍然稀缺，部分板块补货拉动成交，多个成熟配套板块市场承接力充足，不排除部分货量 存在一定程度价格上调。近郊：黄埔区各板块以及番禺区的汉溪长隆，普遍为“渴市区域”，下半年供应增加有助市场成交继续 走升。但供应上升同时亦将抑制价格涨幅，预计价格平稳发展。远郊：仍需解决库存问题，四个远郊区域的市场竞争或进一步加大，走量项目需更注重促销策略实施。北部中心中心五区 东部黄埔增城南部番禺南沙花都 从化供（新增供 应）求（成交去 化）供应压力仍存，走量项目需更注重促销策略目录CONTENT宏观经济政策2 广州城市规划1广州土地市场广州一手住宅市场34广州二手住宅市场广州商业物业市场56下半年展望71宏观经济及政策P A R T O N E经济与政策宏 观 要 点经济维稳“任重道远”，粤港澳大湾区整体经济下滑，一线城市经济更具支撑广州经济运行继续改善，汽车、电子和石油化工三大