划拨土地上房屋买卖合同效力的认定.docx

划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 划拨土地上房屋买卖合同效力的认定 江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案 裁判要旨 土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户 前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争 议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无 效应不予支持。 案情 原告曹平、季花（乙方）与被告崔利斌、徐善琴（甲方） 于 2011 年 5 月 11 日在江苏省南通市通州区金沙镇天诚房产 中介所签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定甲方将其 所有的位于金沙镇花行桥新村 20 号楼 202 室（ 67.93 平方米） 出售给乙方，总售价为 41.8 万元。中介成交费由甲、乙双 方各负担 4000 元。付款方式：签订合同时乙方预付定金人 民币 2 元，余款 39.8 万元，甲方 2011 年 8 月份交钥匙时， 乙方款清后，双方即办理过户（交房前所产生的电费、水费 等相关费用由甲方结清） 。房产证过户费、契税由乙方承担， 个人所得税由甲方承担。双方不得违约，如有违约，违约方 的赔偿金为总房价的 20%。原告曹平于当日汇款 2 万元定金 给被告，被告崔利斌于次日向原告出具了收条。 另查明，徐善琴未出面签订合同，合同上徐善琴的签字 系由其丈夫崔利斌代签；出售房屋的土地性质为划拨土地。 天诚中介负责人钱某证明，在原、被告签订合同时，约定由 原告负担将划拨土地转为出让土地的土地出让金。 曹平、季花认为，划拨土地不应进入市场流通，案涉合 同应为无效。同时，本案徐善琴未在合同上签字，房屋买卖 合同未成立。遂起诉至南通市通州区人民法院，要求两被告 返还房屋定金 2 万元。两被告在审理中不同意返还房屋定金， 并要求两原告继续履行合同。 裁判 通州法院经审理认为， 依法成立的合同， 自成立时生效。 两原告与两被告签订的房地产买卖合同不违反法律强制性 规定，应为有效。讼争房屋的土地性质为划拨土地，并不影 响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让 土地，当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手 续，故对原告诉称合同无效的主张，法院不予支持。现两被 告始终愿意出售房屋，并无违约之情形。故两原告要求被告 双倍返还定金的请求法院不予支持。 通州法院判决：驳回两原告的诉讼请求。 判决后， 两原告不服， 向南通市中级人民法院提起上诉。 南通中院经审理认为，案涉房屋买卖合同，系双方当事 人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合 法有效。曹平、季花称划拨土地上房屋不应进入市场流通， 案涉合同应为无效，但从《中华人民共和国城市房地产管理 法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让 房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审 批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土 地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出 让金”之规定来看，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让， 只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。 （绝 对禁止规定，才是效力性强制规范吗？有的法律规定合同批 准后生效，此时，批准应是效力性强制规定，但不是绝对禁 止规定。因此，效力性强制规范，包括绝对禁止规范，如禁 止买卖毒品、枪支，但不限于绝对禁止规范。 ）且曹平、季 花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办 理相应土地出让手续， 故法院对曹平、 季花该主张不予支持。 崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同， 应视为徐善琴对案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该 主张亦不予支持。 南通中院判决：驳回上诉，维护原判。 评析 本案争议的焦点为夫妻一方签订售房协议及划拨土地 上房屋买卖合同的效力问题。 关于夫妻一方签订协议出售共有住房的效力问题。本案 中，被告夫妻一方为代表与两原告签订了售房协议，该协议 是成立还是不成立，其效力如何确定？物权法第一百零六条 规定，受让人受让该不动产或者动产时是善意的，且以合理 的价格转让，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本案 中，原、被告经中介签订售房协议，原告支付对价，符合善 意取得的规定，故即使售房一方徐善琴不同意转让房屋，也 不影响合同的效力，原告依法可取得房屋所有权。况且，本 案中，被告徐善琴并未主张转让合同无效，反而对崔利斌转 让房屋的行为予以追认，根据民法通则的相关规定，无权代 理经过被代理人追认后为有效。故本案原告方主张合同未成 立的理由不能成立。 关于划拨土地上房屋转让的效力问题。根据物权法第一 百四十七条规定， 建筑物、 构筑物及其附属设施转让、 互换、 出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围 内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房 屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房 屋所占用建设用