营销报告 中原株洲汇亚国际服装博览中心项目包装与营销推广报告.pdf

营销报告 中原株洲汇亚国际服装 博览中心项目包装与营销推广报 告 前 言 3 第一部分 营销推广时机分析 4 一、销售前提条件 4 二、入市时机分析 5 第二部分 总体营销推广策略 6 一、总体销售策略 6 1 、总体思路6 2 、推售策略7 二、总体推广策略 8 第三部分 阶段性营销推广策略 10 一、内部认购期 10 二、正式发售期 13 三、持续销售期 17 第四部分 形象包装建议 20 一、地盘包装建议 20 1 、建筑主体包装20 2 、围墙包装21 3 、后期地盘夜间灯光处理21 4 、项目周边包装22 二、售楼处建议 23 1 、售楼处功能划分建议23 2 、售楼处包装建议23 三、样板间建议 24 四、楼书、投资指南等销售资料的设计 25 1 、楼层平面图25 2 、宣传单张25 3 、投资指南26 前 言 营销推广工作都是围绕着项目定位展开的，在推广的过程中不断 利用各种媒体组合或宣传手法来表现项目定位，无论用什么样的手法 都不能背离项目本身定位的要求，营销工作一定要围绕着项目的定位 来展开。 本篇的“营销推广及形象包装策略”是在前一篇“定位报告”的 基础上完成的。在前阶段对物业分析、定位的基础上，提出了项目操 作具体的指导思想和具体方案，使本项目在销售过程中尽可能地做到 目标清晰、阶段分明、控制得当、操作合理，争取取得良好的销售业 绩，同时使商场形象和发展商品牌得到美化和提升。 第一部分 营销推广时机分析 一、销售前提条件 在项目正式开盘发售之前，要做好充足的前期准备，这直接 影响市场对楼盘的接受程度及后期的推广工作。 ◆ 项目策划方案：包括市场调研、项目定位、营销推广等方案。 这些内容是对当前市场形势、客户需求的总结和未来发展趋 势的分析，无论是对项目的立项、设计规划、工程建设还是 后面的销售，都起到一种关键引导作用。 ◆ 项目规划设计方案：包括整体规划方案、建筑设计方案、园 林设计方案、智能化设施配套方案以及物业管理方案等。这 些方案都涉及产品的核心内容及产品的卖点，是客户想要了 解的方面，同时也对销售方面起到辅助作用，直接与以下宣 传资料的制作相关，必须先行落实，才能进行销售。 ◆ 销售资料及相关合同协议等：临时定金协议、内部认购书、 认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等的准备。 ◆ 确定售楼处、示范单位、楼盘模型等的设计、制作公司，并 进行地盘、围墙、看板、售楼书、单张夹页、报纸广告、电 视广告等所有广告形式的设计和制作。 ◆ 销售协助单位的落实：包括按揭银行、律师楼、保险公司等。 同时涉及的资料还有：按揭成数、年限、利率、办理手续、 收费标准、客户所需提交的资料清单、律师楼收费标准、保 险公司收费标准等。 ◆ 办齐“预（销）售许可证”等五证 二、入市时机分析 选择合适的入市时机对项目的前期推广和后期销售起到至关 重要的作用，入市机会得当，造成轰动，销售紧随环环相扣，如 江水推潮，一浪高过一浪，创造佳绩；若入市时机选择不当，则 可能导致整个项目开盘不利、形象受损，也可能使决策者迷失方 向，无从入手而造成重大损失。 中原认为，判断入市时机是否合适要依据以下几点： ◆ 株洲市整体经济氛围 ◆ 行业市场状况 ◆ 楼盘工程形象进度 ◆ 竞争对手分析 ◆ 其他特殊时机：如节假日、房交会等 分析以上几点，中原认为本项目 9 月入市