别墅豪宅借鉴专题(NXPOWERL).ppt

平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 平面表现 万科·第五园 55万平米中式人文低密度超大社区 庭院别墅叠院HOUSE高层 分七期开发 经历7次开盘,5次售罄! 总占地面积22万平方米，总建筑面积25万平方米。 容积率1.1。 户型类型包括庭院别墅（190－240平方米，四房、五房）、叠院HOUSE（130－160平方米，三房、四房）和景观高层单位（70－110，二房、三房。与内地一些中式建筑折衷主义式的复古不同，第五园从一开始就确立了以现代建筑元素来重新解读中国古典居住文化的思路和意图，在前两期，这种解读获得了巨大的商业成功。 项目概况 中年及以上成功人士、金领，外籍人士，高收入艺术及文化创意人士，投资客，港澳台人士。 目标客户 1、中年及以上成功人士、金领 ??? 大家可能经常看到，现在是越成功的人士越爱穿老“土”的休闲服、越喜欢原原本本的生活。坂田周边、龙华的经济较为发达，制造业企业较多。对于这些企业的成功人士来说，选择这样一个宁静的居所无疑是非常合适的。他们也恰恰有过早先在民居居住的经历，万科·第五园容易唤起他们心灵深处的回忆。而来自关内的金领们也是不可忽视的力量。 2、外籍人士 ??? 我们总说“民族的才是世界的”。对于万科·第五园这种中式风格小区而言，对于深圳6000名外籍专家及技术人士来说，无疑多了一个新的选择。我们可以发现，中式家具、中式工艺品最热衷的消费者往往不是中国人，而是外籍人士，他们想了解这个国度、他们想探索什么的中华文明。 ??? 关于中式建筑，其实有一个浅显的说法：“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽”。如果搞好了，以后完全可以形成“要了解帝王生活去北京，要了解近代百姓生活到安徽，要了解现代中式住区到“第五园”。 3、高收入艺术及文化创意人士 ??? 对于高收入的艺术及创意人士，他们喜欢个性、喜欢宁静的创作环境、喜欢标新立异的产品。第五园产品的唯一性、风格的独特性应该比较对他们的胃口。 ??? 而万科地产、中式风格、万科物管这些个字眼堆积在一起时，对于高收入艺术及创意人士来说，这种身份上的标签意义，已经可以促使他们考虑购房的事宜了。 4、投资客 ??? 第五园其实在产品类型上，自己创造了稀缺性，文化含量比较高。上面也分析过了，文化是具有杀伤力的。喜欢的人会无条件地喜欢。这样就为未来的市场表现打下了一项的伏笔。 ??? 同时，产品类型上的稀缺性则让喜欢的人别无它选。这两个特性将可能使小区产生突破。鲸山别墅仅仅因为有个社区教堂就吸引了老外长期租赁不愿走。那么同样有文化含量的第五园的文化力量是否也能够产生这种效应呢？ 5、港澳台人士 ??? 众所周知，对于传统的认识上，港澳台人士比大陆的我们继承得更好。所以第五园能够更容易地唤起港澳同胞的好感和认同。 1、市场整体环境利好 “大深圳背景”下，“关内”与“关外”的链接越发紧密。同时，“关内”客户开始关注龙岗中心城物业，当地开发水平也逐步向关内靠齐。房地产交易量突飞猛进。 2、住宅市场需求旺盛 ??? 2003、2004年，龙岗区商品房销售面积分别为143.88和145.27万平方米。2005年第一季度销售面积为40万平方米，与去年同期增长了54%（2004年第一季度为26万平方米），市场交易没有受到“地产新政”影响。在所销售的商品房中，每套平均面积为88-91平方米。 ??? 在价位结构方面，每平方米4000-6000元的商品房成交量逐年增加，其中2004年比2003年成交套数增加67%，成交面积增加73%。 营销背景 在万科第五园之前，锦绣江南、书香门第先后宣称建设中式小区。 万科第五园是深圳当时真正具备中式神韵和内涵的住区，在全国，这种扬弃式继承也是凤毛麟角，是深圳房地产开发企业走向成熟、研发能力渐强的重要标志。 ??? 在万科·第五园，无论是扬弃式继承以后形成的外在近似、内在神似的建筑风格，还是功能区分清晰的绿化层次，以及青石小巷、挑檐、院落、廊架、花窗、孔洞、高墙、缝隙等等，都让人无须借助外形就能够感觉到实质，与其用简单照搬的外形影响人的视觉、不如用扬弃式继承影响人的心灵。 ??? 由于万科已经准区域垄断坂雪岗片区，因此为了避免内部自家的兄弟项目发生内耗竞争，万科城西化、第五园中式则并不难理解。 营销背景 万科“原创中式”的成功 ? 万科第五园在2004年年底开始认筹，发售2000张VIP卡。2005年7月23日，开始发售。据相关报道，，“万科·第五园”推出346套（其中庭院别墅52套、合院阳房210套、叠院HOUSE84套），成交套344套，除一套庭院别墅、一套样板房为成交之外，其余单位全部售出，到晚上7：30全部售出，销售率达100%。 开盘前的庭院