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房贷计算公式之详解 蔡惠普 高青 本文给出了房贷计算公式之详解， 即有关全部求解式， 使计算变得 简单和明确。 前 言 房贷业涉及人员众多， 在网上提问题者和解答者也不鲜见， 然而观 其介绍甚不完善，表现为： 1. 由于公式的欠缺， 只能由首项起逐次一项不落的从头算到尾， 计算多 且麻烦，要么只给出首项和末项只两项结果 . 2. 未给出当利率改变时所对应的计算问题。 3. 未明确计算结果和还贷款时间的对应关系。 4. 个别网站所给公式和示例计算（如： “淘房网” A=480000，之例）是 错误的，应予以纠正。 鉴于此有必要将贷款之有关详细计算做一介绍， 现直接给出其关系式如下所示： 1 / 8 符 号 说 明 1.A-------------- 贷款总额 2.Q------------ 月利率（年利率÷ 12） 3.m-------------- 还款月数 4.P------------ 月供（每月还本和付息之和） 5.B---------- --- 每月还本金额 6.C-------------- 每月付息值 7.D----------- 每月还款付息后贷款余额 8.E------------ 提前一次还清所需金额 9.n-------------- 还款序次 10. F------------- 还款剩余月数 11. K 、S---------- 贷款时间（年、月） 12. X 、Y--------- 还款时间（年、月） 至 段的利息和 2 / 8 等本息还款法用公式 3 n= 12(X- K)+(Y- S)--------- F = m-n -------------- P = AQ -------- － B = AQ － － -------- C = AQ[1 － － ]------- D = A[1 － － ]-------- － E = P+D = A[ ]------- － － = A[ － 等本还款法用公式 4 n＝12(X －K) ＋(Y－S)------------- B ------------------ C (m －n＋1)Q ------------- D (m －n) ------------------ P＝B＋C＝ [ 1+(m －n＋1)Q ] ------------- E＝ [ (m －n＋1)(1 ＋Q) ] --------------- ＋ ＝ － ＋ ＝ Q ( － 1)(1+ m - -------- ＋ ＝ 3 / 8 例 1 2007.07 等本息还款 A=100000， m=12, Q=0.06 贷还款时间n Q P B C D F 备注 2008.07 1 5927.70 6000 94072.30 11 2009.07 2 6283.37 5644.34 87788.93 10 2010.07 3 6660.37 5267.34 81128.56 9 2011.07 4 7059.99 4867.71 74068.58 8 4 2012.07 5 9 7483.59 4444.11 66584.99 7 2 0 0 2013.07 6 6 7 7932.60 3995.10 58652.38 6 0 . . 7 2014.07 7 0 2 8408.56 3519.14 50243.82 5 9 1 2015.07 8 1 8913.07 3014.63 41330.75 4 2016.07 9 9447.86 2479.85 31882.89 3 2017.07 10 10014.73 1912.97 21868.16 2 2018.07 11 10615.61 1312.09 11252.55 1 2019.07 12 11252.55 675.15 0 0 总和 值 100000 43132.43 将公式输入计算器或微机中，给定A、m、Q值，改变 n 值便可算出 如表所示各数值，如 P＝AQ(1＋Q) －1] ＝100000×0.06(1 ＋ m/ [(1 ＋Q)m 0.06) 12/[(1 ＋0.06) 12 －1] ＝11927.70 ，其他式也同 。 例 2 2007.07 等本息还款 A＝100000， m＝12, Q ＝0.06 ? ? 贷还款时间n Q P B C D F ∑C 2008.07 1 5927.70 6000 94072.30 11 0 2009.07 2 7 6283.37 5644.34 87788.93 10 0 . 6 7 0 2010.07 3 2 6660.37 5267.34 81128.56 9 . 9 0 1 2011.07 4 1 7059.99 4867.71 74068.58 8 9 4 . 3 2 2 6