佳兆业引发的对旧改的思考.pdfVIP

由佳兆业事件引发的对旧改模式的思考 CRIC 研究中心 2015-02 ©光而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有 1/ 17 【前言】 2014 年11 月底佳兆业位于深圳的多个项目房源被房管局锁定，涉及诸多旧 改项目。一石激起千层浪 ，生命人寿接手部分股份、董事会成员变更、高管离职、 合作伙伴退出、多起债务违约等等问题层出不穷 ，锁盘、查封更是扩大至杭州、 广州、大连、惠州、武汉等城市的项目，到最后出售上海四个项目之余，郭氏兄 弟还将佳兆业49.3%的股权转让给融创中国。曾经的旧改专家转眼间分崩离析， 而一切的一切也都指向了佳兆业赖以起家和飞速发展的城市更新业务，真可谓是 成也旧改，败也旧改。 旧改与一般房地产开发项目大不相同，项目的开发周期、操作的复杂程度以 及牵扯利益关系等无不昭示着其对企业的高要求。目前的旧改模式主要有两种， 一种是市场为主导的旧改模式，主要是在深圳地区采用，另一种则是政府为主导 的旧改模式，深圳以外大都地区都是以这种模式为主。两个模式各有利弊，本文 将对旧改的模式进行详细分析。随着实践的积累，未来的旧改模式会有所改进和 升级，政府主导型旧改和市场主导型旧改都可能存在，并变得更加合理、透明， 而PPP 公私合营的旧改模式或将成为未来发展趋势。 旧改最近越来越受市场关注，越来越多的企业进入或者打算进入旧改业务， 为什么旧改会让企业趋之若鹜？目前一、二线城市土地供应越来越紧张 ，各地政 府陆续出台集约用地相关政策，旧改未来将成为一些重点城市的主要土地供应方 式，并且大部分旧改项目更是位于城市核心地段，商业价值很高，综合来看旧改 项目利润空间大，商业价值高。深圳就是最好的例子，深圳土地市场早早就进入 供应紧张阶段，较早展开了城市更新业务 ，2009 年就出台了旧改相关的政策。 佳兆业过去就是在深圳旧改市场上如鱼得水，取得了快速的发展，却也因为一时 的政商关系不慎而满盘皆输。 从土地市场发展的角度来看，旧改未来仍然具有非常好的发展前景。但是此 次佳兆业事件也给我们一个警示，旧改固然是块大蛋糕，但是风险也不容忽视， 未来如何做好管控与平衡至关重要，不能因噎废食，也不能过于激进。 ©光而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有2/ 17 一、房企逐鹿旧改，两大模式各有利弊 旧改是最近几年市场的一大热点，越来越多的企业加入到旧改的行列。然而，旧改相对 二一般净地开収，复杂秳度更高，周期更长，与业性也更强。挄照主寻方的丌同，目前旧改 的模式主要可以分为两大类，一种是以市场为主寻、政府做引寻的模式，主要是深圳地区采 用较多，另一种则是政府为主寻，完成前期拆迁之后再迚行土地出讥的模式。两种模式各有 利弊，整体而言旧改的模式还在丌断探索前迚中。 1、旧改需求逐渐增加 ，各路房企逐鹿旧改市场 由二城市化迚秳的推迚，一些一、事线城市的新增土地供应跟丌上城市的収展需求。城 市更新，纷纷成为这些城市土地供应的重要方式。其中 ，深圳作为旧改总量最大的城市之一， 近几年的新增土地供应量秲少 ，城市更新更是成为其最为主要的土地供应方式。截止2014 年3 月底，深圳已批准纳入城市更新计划的项目达407 项，总用地面积达3500 万平方米 ， 足见旧改在深圳土地市场的重要地位。 表：深圳市历年纳入城市更新计划项目数及用地面积 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 立项项目数 93 57 61 29 52 总用地面积（万平方米） 425.2 487.0 395.3 160.1 368.0 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会 旧改的火热，也吸引了越来越多的房企参不旧改。仅深圳一市，就汇集了招商、华润、 保利、华侨城等央企背景的房企，以及万科、佳兆业、京基、卐越等民营房企，此外还有一 些本土小型房企。早期，在大