《商品房预售合同订立原则》.docxVIP

编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 商品房预售合同订立原则 商品房预售合同订立原则 甲 方：___________________ 乙 方：___________________ 日 期：___________________ 说明 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。 一、认购书对于商品房预售合同效力的影响 在商品 房预售实务中，开发商向社会公开招募预售商品房认购时， 往往会采用由认购人填写认购书或签订认购协议等做法。认 购书（乂名购房预订书、认购意向书、购房订购单、购房临 时证明单）是商品房买卖双方当事人在签订正式预售合同前 所签订的一种法律文书，是对双方买卖商品房有关事宜的初 步法律确认和书面凭证。商品房预售认购书广泛存在于商品 房预售交易过程中，但由于我国法律、法规对认购书没有进 行具体的规定，其所涉及的权利和义务容易混淆，目前理论 和实务界对其独特的法律地位有不同的认识，对其法律适用 存在着一定的争议。 1、一种意见认为，认购书本身即 为一买卖合同。双方当事人磋商后在平等自愿的基础上表达 了自己的真实意思，签订了书面的认购书，从程序、形式、 内容上看，认购书都已符合合同的成立要件，日后之正式商 品房预售合同只不过是对认购书的补充。 2、另有一种 意见认为，认购书与正式的商品房预售合同不能混为一谈。 从认购书与正式合同的牵连性上判断，认购书还不足以成为 独立合同，它仅仅是对签订正式合同事宜的约定 ；主合同（商 品房预售合同）尚未成立，作为从合同的认购书根本就无效。 3、还有一种意见则认为，认购书与商品房预售合同的关系 是预约合同与本合同的关系。预约合同，或称预备性契约， 是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性本合同而达成 的书面允诺或协议。合同约定的是当事人为特定行为的义 务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，它只 是分配给当事人达成正式商品房预售合同的义务，对行为的 内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而进行谈判 时，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强 加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公 平内容。认购书体现了预约合同最突出的特征：它约定的是 当事人为将来订立本合同而谈判的义务。 笔者认为，对 认购书的法律属性应作具体分析，不能一概而论。认为认购 书是购房意向书和买卖从合同的人实质上意旨一样，都是全 然否定认购书的法律效力，其有悖于双方当事人签署认购书 的目的。有的认购书没有任何法律意义，有的其实是正规的 本合同。尤其在当前商品房预售实务中，认购书已越来越常 见。考虑到商品房预售双方当事人谈判地位的悬殊差距，笔 者认为，在签订商品房认购书时，应对所认购商品房的