房地产估价 收益法及其运用 6收益法及其运用.ppt

土地剩余技术 直接资本化法的土地剩余技术公式： 土地价值=(房地产净收益－建筑物价值×建筑物资本化率)/土地资本化率 建筑物剩余技术 直接资本化法的建筑物剩余技术公式： 建筑物价值=（房地产净收益－土地物价值×土地资本化率）/建筑物资本化率 1、土地剩余技术 2、建筑物剩余技术 报酬资本化法的土地剩余技术公式： 自有资金剩余技术 ——自有资金权益价值 ——房地产净收益 ——抵押贷款金额 ——抵押贷款常数 ——自有资金资本化率 抵押贷款剩余技术 ——自有资金权益价值 ——房地产净收益 ——抵押贷款金额 ——抵押贷款常数 ——自有资金资本化率 某房地产的年净收益为500万元，建筑物价值2000万元，建筑物还原利率8%，土地还原利率6%，收益年限为50年。试求该宗房地产价值。 V=VL+VB 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2011 …… 2049 0 1 2 3 (t) 4 46(50-4) 例题 某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试求2005年10月22日的承租人权益价值。 A=（30-24）×12＝72元/㎡ r=8％ n=10-2=8年 有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值 第八节 收益法总结 见教材 历年真题 1、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( A? ?)。? ?A．上升 ? ?B．下降 ? ?C．不变 ? ?D．无法确定 2、某年1月30日购买某房地产价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基础的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑换美元的汇率1月30日为6.59:1，9月30日为6.46:1。下列关于该房地产价格的说法，错误的是( ? A?)。? ?A．该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2? ?B．该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2? ?C．该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2? ?D．该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1% 3、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为( C? ?)万元。? ?A．500 ? ?B．750 ? ?C．800 ? ?D．1000 4、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为( B?)万元。A．159.56 ? ?B．168.75 ??C．169.39 ?D．277.70 5、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7．59%。该房地产的价格为( ?D ?)万元。A．313 ? ?B．329 ? ?C．417 ? ?D．446 6、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，预计风险报酬为无风险报酬的25%。该写字楼目前的价格为( A )万元。A．5061.44 ? B．5546.94 C．5562.96 ? ?D．6772.85 7．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（B）。A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 8．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ D）万元。A．245 B．275 C．31