重庆资深律师解答房屋买卖合同与房屋过户登记的关系--重庆冉缤律师文集.docx

重庆资深律师解答房屋买卖合同与房屋过户登记的关 系■-重庆冉缤律师文集 冉缤律师，重庆精睿律师事务所主任律师，毕业于西南政法大学， 1997年通过全国律师资格考试，在十数年的律师生涯中，代理诉讼 及非讼作品七百余件，广泛涉猎婚姻家庭、人身损害赔偿、民商事、 建筑及房地产、刑事辩护等各门类法律事务后，逐渐形成并建立起在 企业法律顾问服务、经济合同纠纷及刑事辩护领域的优势化、 差异化 的特色办案服务。其所代理的案件，多次被中央电视台《经济与法》 栏目、上海《东方卫视》、《法制日报》、香港《文汇报》、《重庆 晚报》、《重庆晨报》等主流媒体报道；并就房地产纠纷、劳资权益 纠纷、婚姻法最新解释等方面，分别接受上海东方卫视、重庆电视台 财经频道等电视媒体的专题采访。 案情简介： 2010年9月11日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买 房合同给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币 70万 元的价格出卖给原告，定金人民币 50000元，在12月5日前房款两 清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定 金人民币50000元。在原告要交纳房款给被告时被告反悔， 不同意将 该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的， 被告应按合 同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被 告辩解该房屋的价格远远超过人民币 70万元，被告虽然在买房合同 上签名的，但原告未签名，该合同只是收取定金的凭据，而不是房屋 买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续， 是无效 的合同，我只同意返还定金人民币 50000元。 重庆精睿律师事务所主任律师冉缤评析本案认为： 本案中主要涉及原、被告之间的房屋买卖合同的效力与不动产登 记之间的关系。房屋是附属于土地之上的不能移动和一经移动即受破 坏或丧失较大的经济价值的不动产。不动产登记是指不动产物权事 项，在国家职能部门登记备案，使社会公众得知其权利状态的行为。 不动产登记是国家强化对不动产的管理， 确认不动产诉讼归属重要的 根据。冉律师从不动产登记制度入手，探讨本案中原、被告的房屋买 卖合同效力与房屋过户登记的关系。 不动产转移属于不动产物权变更的一项重要内容，从理论上看， 不动产物权转移是指基于种法律事实而使原告主体丧失不动产物权， 新主体取得不动产物权的状态。不动产物权转移的方式有：买卖、赠 与、交换、继承以及1995年8月7日建设部《城市房地产转让管理 规定》第三条第二款规定的五种方式等。我国《城市房地产管理法》 第三十六条规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与其 他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”根据《城市私有房屋管 理条例》的规定，我国不动产物权的得失变更依法实行不动产登记制 度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的买卖，要求当事人双方必 须签订书面合同，并到不动产所在地的房地产主管机关办理不动产登 记（过户）手续。据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，则登记 是房屋买卖、赠与、交换合同的有效要件。这种理论在司法实践中突 出的表现是人民法院在审理房地产案件时， 凡依法未办理不动产转移 登记的合同一律认定为无效。笔者对此持不定的态度，从我国现有法 律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理 论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。但是不动产 登记并不意味着未经过户登记，不动产物权转移合同便无效。事实上, 不动产登记是物权行为，而不动产转移合同则是债权行为，登记只能 对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转移合同的效力发生影 响，当事人依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得 不动产物权，该物权行为转移履行行为与当事人之间业已存在债权行 为是相分离各自独立。本案中原告虽然没有在合同上签名， 但是原告 始终承认该合同，没有对该合同予以否认，且合同中双方就合同的标 的、价款、履行时间和违约责任均作出明确的约定， 因此该合同是原、 被告双方的房屋买卖关系的书面合同， 是合法有效的，其合同效力是 不以过户登记为要件的，被告以未登记为由来说明该房屋关系无效是 错误的。 最终法院审理认为，虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权 过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。 后被告提出 反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。 据此判决：被告应返还给原告定金 50000元和偿付给原告违约金14 万元。