高大尚上海耀江花园二期项目营销推广策略提报.pptVIP

63 借势点 借势［人文］ 江南造船厂二号船坞现景 位于黄浦江畔的江南造船厂至今至今已有 141 年的历史 企划篇 PART FOUR 64 [ 江南造船厂 ] 概述 ? 前身 ： 140 年前清政府直属的江南制造总局 [1865 年 ] ? 多个 [ 第一 ] ： 中国第一家近代企业，也诞生了中国第一批正规产业工人、第一艘机 动兵轮、第一磅无烟火药、第一门工业火炮，甚至第一炉钢 [1891 年 ] ? 文化保护建筑： 如清朝同治年间李鸿章刚刚建厂时的 1 ＃、 2 ＃船坞， 1867 年设立 的江南制造局翻译馆全木结构楼房， 1931 年建造我国第一架水上飞机时的机库，以及 走出新中国十几位将军的“红房子”等 “中国近代民族工业的发源地” 企划篇 PART FOUR 65 借势点 借势［人文］ 《一流·名流·主流》 ——追寻城市的精髓 企划篇 PART FOUR 文本 营销 活动 营销 《追溯历史·城市印象》 ——人文论坛／人文图片展／摄影展 注：此处的［活动营销］为针对普通大众的形象推广。 66 “一线江景，至高风景” 二期定位语 企划篇 PART FOUR 67 已有客源深度排摸 同策汇高档客户 DATABASE 定向性的高端攻击 发力点 [ 客源］发力 小众 营销 高端客户的运营 （文化推广层面／销售推进层面） 圈层 营销 企划篇 PART FOUR 68 [ 绝版第一江景房 ] 以 9 号楼为主 爆破点 [ 产品］爆破 企划篇 PART FOUR 31 定价策略 ? 首先确定高端定位路线，拉升项目基调，提高客户心理预期，稳定市场竞争力，打 造良好的项目市场口碑。 ? 利用客户高心理预期，以主力价格进入市场，形成主流产品的热销。 ? 低价房源来不断为产品热销‘加热。 高开预热市场，拉升基调 以主力价格打开市场 低价房源来‘润滑市场 策略篇 PART TWO 32 定价方法 ? 通过市场比较法，对不同房源分别定价 标杆房源市场比较楼盘 盛大金磐花园 世茂滨江花园 主流房源市场比较楼盘 上海外滩花园 淡水湾花园 低端房源市场比较楼盘 士林华苑 复地雅园 主要考量因素：第一江景景观楼盘 主要考量因素：中心区域、同等品质、 目前市场代表型楼盘 主要考量因素：中心区域、同等品质 策略篇 PART TWO 33 从参照楼盘得出的本案标杆房源价格段在 30000 —— 35000 元 / 平方米（毛坯） ? 标杆房源定价 策略篇 PART TWO 比较内容 权重 本案标 杆房源 盛大金磐 世茂滨江花园 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 区域位置 15% 1 1.2 0.18 1.2 0.18 景观优势 35% 1 1.1 0.385 1.1 0.385 房型面积 15% 1 1.2 0.18 1.1 0.165 周边配套 10% 1 1.2 0.12 1.1 0.11 整体规划 5% 1 1.1 0.055 1.1 0.055 未来规划 10% 1 0.8 0.08 0.8 0.08 品牌形象 10% 1 1.1 0.11 1.3 0.13 合计 100% 1 / 1.11 / 1.105 拟合度 / / 50% 50% 一年内景观房源 成交价格段 / / 35000-42000 32000-35000 34 ? 主流房源定价 从参照楼盘得出的本案主流房源价格段在 18000 —— 22000 元 / 平方米（毛坯） 策略篇 PART TWO 比较内容 权重 本案主 流房源 上海滩花园 淡水湾花园 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 区域位置 15% 1 1 0.15 1.3 0.195 景观优势 25% 1 0.8 0.2 0.8 0.2 房型面积 15% 1 1 0.15 1 0.15 周边配套 10% 1 1 0.1 1.2 0.12 整体规划 10% 1 1.1 0.11 1.1 0.11 未来规划 15% 1 0.8 0.12 0.8 0.12 品牌形象 10% 1 1.2 0.12 1.2 0.12 合计 100% 1 / 0.95 / 1.015 拟合度 / / 60% 40% 一年内主力房源成交 价格段（毛坯） 16000-20000 21000-24000 35 ? 低端房源定价 从参照楼盘得出的本案低端房源价格段在 15000 —— 18000 元 / 平方米（毛坯） 比较内容 权重 本案主流房源 士林华苑 复地雅园 优劣程度 比较系数 优劣程度 比较系数 区域位置 15% 1 1 0.15 1 0.15 景观优势 20% 1 0.9 0.18 0.9 0.18 房型面积 15% 1 1 0.15 1 0.15 周边配套 15% 1 1 0.15 1 0.15 整体规划 10% 1 1 0.1 1 0.