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{财务资金管理}地产企业 现金流过冬前的现金收割 讲义 地产企业现金流 ——过冬前的“现金收割” 杜丽虹 （作者为同威创投高级研究员、清华大学公司金融博士生） 前言： 国内地产行业在高存货、低周转的经营战略下普遍呈现持续负现金流状态，但是对 国际地产企业的比较研究显示，对于一个健康的企业来说，负现金流的状态是不可持续 的，高峰中不断延长的存货周期通常是危机的前兆。 香港地产商靠混业经营下的高利润率和稳定租金收益维持着长期中的现金平衡，日 本地产商在低谷中靠高周转延续着资金链；而美国地产企业，在长期繁荣中忘记了曾经 的伤痛，忘记了地产行业无论在任何国家、任何时代都是一个周期性的产业，结果，持 续的现金投入吹大了地产泡沫，过快的增长使企业周转速度越来越慢，最终导致了低谷 中紧绷的资金链。 反观中国地产企业，我们一直在乐观的囤地扩张，似乎每家企业如果不为未来四五 年每年 50%以上的扩张速度储备足够的土地就是消极增长了，在过去几年中，整个地产 行业在不断吞噬金融体系的资金。与美国地产企业相比，我们的营运资金周转天数更长 （平均达到400 多天，是美国地产龙头企业的两倍），资产周转速度更慢（平均仅为0.3 倍，是美国地产企业的三分之一），虽然利润率略高，但成长速度却更快（平均达到 27% ，大型企业甚至达到50%以上），结果，企业的持续负现金流问题更加严重。这种负 现金流的状态已经持续了 10 年，而且在最近 5 年显著加剧——美国地产企业在 10 年的 高投入后泡沫破灭了，中国的地产企业这种持续负现金流的状态还能持续多久？ 如果今天国内房屋销售量的萎缩预示着寒冬的来临，那么，对于很多地产企业来说， 再做什么可能都已经太晚了；如果这只是个暖冬，那么地产商们还来得及收缩战线、“收 割现金”——根据本文的测算，要抗击短期的冲击，保利需要减少 15%的存货、金融街 需要减少 14%的存货、北辰需要减少 18%的存货、招商需要减少 26%的存货……但如果要 抗击长期的冲击，万科需要释放价值 186 亿的存货、保利需要释放 160 亿、招商需要释 放 100 亿、金地需要释放 90 亿、北辰 80 亿、金融街 25 亿…… 总之，地产企业要想实现安全的扩张，必须保障长期 “融资前现金流”的平衡，这 种平衡在长期可能来自于一个能够产生丰厚现金流的资产组合——如新鸿基，也可能来 自于收放之间严格的现金自律——如 LENNAR ，又或者是象KBH 那样靠先知先觉的宏观判 断；但在短期，它只可能来自于紧急的“现金收割”。无论如何，为“冬天”储备足够的 金融资源是唯一的真理。 最后，我们希望今天的中国正经历的只是一次地产行业的“暖冬”，那样的话本文所 说的内容就还有意义。 一、国内地产行业：持续的负现金流投入 1 ．1 负现金流常态 随着中国地产行业的市场化进程，地产行业整体正陷入持续的现金投入状态，即使 是万科，过去 5 年年均的融资前现金缺口（净经营活动现金流入+净投资活动现金流入） 仍达到 40 亿元，其他大型地产公司更是陷入了持续负现金流的陷阱。保利地产过去 5 年 每年的净经营现金都是负的，年均融资前现金缺口 33 亿；招商地产，过去 5 年的净经营 现金也是持续为负，年均融资前现金缺口 20 亿；金地，过去 5 年有 4 年的净经营现金流 是负的，年均融资前现金缺口 20 亿；金融街，过去 10 年有 8 年的净经营现金流是负的， 年均融资前现金缺口 5 亿；其他一些中型的地产公司也都呈现现金流正少负多的状态； 一些从出租物业向住宅开发转型的地产公司，如中粮、中航地产，在转型后也出现了持 续的负现金流。 实际上，过去 10 年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态，融资前现金流只有 2002 年 1 年是正的，10 年年均融资前现金缺口（行业平均）达到 1.7 亿，5 年年均融资 前现金缺口为 2.2 亿，即，平均看，每家地产上市公司每年要从银行或股票市场融资 2 亿来支持其扩张。 图（1）万科过去十年的融资前现金流 图（）保利地产过去十年的融资前现金流 图（3）招商地产