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各城市房地产某某某年佛山房地 产市场年报 目录 一、宏观经济政策环境 3 1.1 宏观经济环境概述 3 1.1.1 国际经济环境——欧美经济出现分化 3 1.1.2 中国经济环境——投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取 4 1.1.3 明年政策走向：稳货币、宽财政 5 1.2 政策环境 6 1.2.1 行业政策：坚守“控房价”目标始终如一 6 1.2.2 地方政策：鼓励刚性需求入市，紧抓“救市最后一根槄草”8 1.2.3 明年楼市政策预判：放松机会不大，新政仍是“达摩克利斯之剑”10 1.3. 佛山经济政策环境 10 1.3.1 佛山经济：陷入内外需求不足，各项指标处于五年来最低水平 10 1.3.2 佛山政策环境：三旧改造优惠延续 12 二、佛山重点规划及市政建设 13 2.1 产业改造与升级 13 2.2 片区规划与改造 16 2.3 交通物流建设 22 三、土地市场 28 3.1 土地成交大增，为未来楼市提振信心 28 3.2 商住地块成新宠，城市综合体模式盛行 29 3.3 溢价率回调，土地市场良性竞争 31 3.4 规模地块预告区域发展重心 32 3.5 品牌发展商加速扩张，本土企业稳步发展，竞争越趋激烈 33 3.6 土地市场对未来 1-2 年楼市的影响 35 四、住宅市场 36 4.1 大佛山市场运行态势：市场回暖，房价现反弹苗头 36 4.1.1 大佛山市场运行情况 36 4.1.2 五区市场运行情况 39 4.1.3 大佛山市场产品结构分析41 4.1.4 大佛山全年推售分析42 4.1.5 大佛山 2013 年推货预测 46 4.2 五区市场运行态势分析 46 4.2.1 禅城：刚需领跑，“量升价跌”46 4.2.2 南海：巨头牵头降价，成交“量稳价跌”62 4.2.3 顺德：市场热点向新城板块转移 75 4.2.4 高明：新城发力，市场供求平稳过渡93 4.2.5 三水：“量价齐跌”，市场信心遭遇低位 102 4.3.5 市场预判 113 五、市场预判 115 一、宏观经济政策环境 1.1 宏观经济环境概述 2012 年的全球经济呈现三大特色：1）全球经济回稳但是增长依然乏力；2）风险程度下 降但欧债危机犹存；3）量化宽松变招流动性主导市场。 全球经济增长从 2011 年的 3.8%下降到 2012 年的 3.0% 。根据高盛的预计，2013 年全球经济 增长率将回升至 3.3%的水平。不过，这个增速比起危机前的4.5-4.9%的水平仍然大打折扣， 而且水分也很大，几乎都是靠人为政策带动的。 1.1.1 国际经济环境——欧美经济出现分化  美国：依赖量化宽松实现触底回升，结构性矛盾是关键 年内美国继续推行宽松的货币政策，相继推行了 QE3 和 QE4 以逐步改善国内的货币流通 量；另一方面采取紧财政政策以减弱量化宽松的负作用，两者结合令美 GDP 增长率维持中 低位增长。2012 年美国经济成功实现了触底回升，第三季度实际 GDP 环比增长 3.1% ，为2011 年末以来的最快增速。但是就风险而言，美国经济结构调整的根本性挑战，仍在于如何重振 制造业，减少“结构性”失业，平衡收支结构，削减巨额债务，从而减少对不可持续的量化 宽松政策的依赖。  欧元区：危机未有解决方案，经济复苏遥遥无期 短期内看，欧债危机难有令各方均感到满意的解决方案，经济弱国的主权债违约风险和 银行债务增加等潜在威胁仍然存在。目前唯一相对比较靠谱的做法就是紧缩财政减少赤字。 但紧缩则意味着居民福利收入及相关政府私人部门消费的减少，这实际上也拖慢了通过经济 增长的方式度过危机的进程。因此，2013 年欧盟区经济可能将继续下行。更长远的时间内， 受到财政紧缩的制约，欧盟何时能重新走上回归增长之路，仍然难有明确的前景。 1.1.2 中国经济环境——投资拉动作用暂令全年经济企稳，但长期带动作用不可取  重走老路，经济回升仍依赖投资拉动 2012 年 1-3 季度，政府实施的控制产能过剩、调控房地产市场等措施对固定资产投资施 加了影响，地产和制造业投资出现明显的下滑，由于上半年各种政策不确定性存在，以往对 抗民间投资下降的中央和地方基建投资并未跟上，加之外需疲弱，导致上半年经济下滑幅度 超出市场预期。但从三季度开始，政府积极干预市场，加快项目审批进度，中央和地方基建 投资加快，市场对地产调控预期产生了变化，地产投资加快，加之外需有所好转，一系列的 政