王志纲_课堂版金地上海2100亩项目总体策划.pptxVIP

;; 第二部分 项目总体理念; 第三部分 规划建议; 第四部分 开发节奏建议;;;;项目态势分析;;二、城市化进程步步推近，“嘉定板块”突起指日可待。;三、汽车城不断长大，南翔的“香味”越来越浓;四、上海房地产大盘从“景观地产”走向“生活方式”地产。 卖房子——卖家居——卖环境（景观）——卖生活方式（文化） 目前上海房地产市场的大盘多处于比规划，比景观的“景观地产”阶段，能够引领新生活方式的第三阶段大盘（“生活方式”地产）还很少见，大盘正处于洗牌的前夜能够引导新的生活方式的楼盘将会脱颖而出，创造一个新时代。;五、竞争项目分析;; 第二部分 项目总体理念;项目总体思路;二、2100亩项目的开发理念 大盘开发理念 大盘开发，切忌利好出尽、后继乏力，要做到好戏连台，可持续发展。为此： 要控制好开发节奏； 要对客户群进行动态细分； 在大主题下有各期要有富有吸引力的分主题。 ;5000亩项目主题概念 5000亩项目案名：南翔新镇 5000亩主题概念： 新生活示范镇 运动休闲主题国际生活城 5000亩市场诉求： 鹤舞南翔，生活天堂 大上海，新南翔 上海“第十镇” 新生活示范镇 ;三、2100亩项目总体定位 1.2100亩项目案名： 金地彩虹城 ;;2.2100亩的主题概念： 上海首家 商务高尔夫休闲社区 ;;3.2100亩市场诉求： 优雅生活如彩虹 亮丽多彩，优雅如虹 新生活升起的地方 上海首家商务高尔夫休闲社区;4.2100项目风格定位 国际的多元风格（即世界风情小镇。上海的“一城九镇”分别是英国、德国、江南水乡、荷兰、意大利、西班牙、北美、瑞典、澳大利亚等风格，我们建议，本案原则上不做德国风格，因为安亭做得太足了，其他风格都可以适当考虑，建议强化澳大利亚、地中海、江南等休闲风格和亲水风格的演绎。南部的商务高尔夫板块可以以澳洲休闲风格为主，中部的水岸新天地以地中海滨水休闲风格为主，北部的板块则以返璞归真的江南风格为主。） 时尚的浪漫风格（年轻的、动感的、兴奋的、浪漫的，尤其在商业街区、学村等公建的营造上） 休闲的自然风格（自然的、运动的、健康的，尤其在景观环境、商务高尔夫及酒店的营造上） ;;;项目首期目标客户构成;市区客户分析 市区客户，主要是针对项目首期客户分析，到项目的后期，将会打破区域观念 ，打整个上海市。 区域分布： ;客户性质分析 第一类：高级白领（外企居多） 年龄27—35岁； 家庭月收入1.5万以上； 首次置业，对价格最为敏感； 比较追求新生活方式，属于“先知先觉”者； 产品偏好于面积在90—130的多层； 对公交、地铁等公共交通的依赖性较大，尤其注重幼儿园。 主要分布在长宁区。 第二类：部门经理以上的中产阶级 年龄30—45岁； 家庭月收入2万以上； 一般是第二次置业，对区域和环境最为敏感； 有车一族； 产品偏好：面积在180-200的经济型TOWNHOUSE； 对教育的需求很强； 主要以长宁区为主； 属于主力客户群。 ;第三类：商贸人士和企业主 年龄30-45岁； 产品偏好：TOWNHOUSE、少量别墅； 投资意识比较强； 属于跟进型客户。 第四类：自由职业者 年龄27-40岁； 比较追求时尚生活，是新生活方式的先行者和倡导者； 产品偏好：别墅感洋房，经济型TOWNHOUSE； 属于先导客户。;马陆工业园区客户分析 马陆工业园区是以台商和中小企业为主的私营工业园区，其客户的特点是：数量多，实力强。 第一类：企业主 年龄：30-45岁之间； 收入很高； 属于二次以上置业，注重商务环境； 产品偏好：200平米以上的TOWNHOUSE,少量别墅； 是商务高尔夫的主力消费群。 第二类：高级管理者或核心技术人员 年龄：27-40岁之间； 中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高； 产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE； 地缘优势相当明显，注重社区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）。;嘉定工业区客户分析 嘉定工业区是以大企业、外资企业为主导的，其客户特点是：集团性强，比较集中。受嘉定主城区的项目拉动比较大； 客户以中高层管理者为主： 年龄：27-40岁之间； 中资人员月收入在6000元以上，外籍人员的月收入上万或更高。 产品偏好：多层；经济型TOWNHOUSE； 注重社区档次和身份感（区别于当地的农民别墅）； ;安亭汽车城客户分析 安亭汽车城的客户众多，消费能力很强，而且人人有车，是高素质客户，虽然我们项目不是第一选择，但不应忽视这部分客户，应着力争取 （安亭新镇的影响主要体现在前期，随着R3线开通，本案的优势将凸显）。 客户特征： 普通职工的月工资也在5000元左右；有效客户的基数庞大； 人人有车，活动范围大，一般在市区有房产； 偏好于150-20