工业地产开发的模式简述.pptVIP

工业地产投资开发模式简 述 润钛集团 2011.12  工业地产的概念、现状及发展趋势 二、工业地产的开发模式 工业地产商的盈利模式 四、工业地产的政策法规 五、重点案例介绍 胆果团  1、工业地产的概念及分类 狭义:用于工业生产、仓储、运输等各种用广义:包含了厂房式写字楼(如深圳天安 途的房地产形式、包括厂房、仓储、工业配数码城),配套宿舍式公寓(如TCL国际 套等 E城)。此二类目前政策法规限制较多。 工业地产的目标客户 工业地产的功能涵盖 主要客户为公司、企业和个体经营者,而‖行政管理、生产加工、形象展示、物流配 非个人老百姓,也较少有投资客直接投资‖送、商业金融服务、人才服务、科研会展 工业地产(证券化产品投资除外)。 活动、会晤功能、销售功能等。 ▲胆团  标准厂房 多层叠加 工业厂房 标准厂房的兼容性很好,适合成片开发,物业形式多 为单层、多层、联排及叠加为主 定制厂房定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业,建成 后,一般出租给使用者5到10年时间 工业地产分类 合工业园主要 综合工业园 由标准厂房及定 制厂房组成,功 能多样化的工业 产业园区 苏州工业园 业园区 专业园区 技同 对设备及厂址有特殊要求的园区;如IT孵化园、物流 园、印刷工业园、汽车工业园等 总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群,形成集办公、 科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地 润集团  2、工业地产的特点 政策主导性强、专业性强 投资大、投资回收期长 工业地产受地方政府、经济 产业发展、政策等影响很大; 工业地产项目规模大,前期投入大 工业地产和产业紧密联系,不同工业 资金占用周期长,投资回收期限大 地产必须满足不同产 于住宅房地产与商业地 业发展需求及功能要求; 区域性强 项目增值性 由于工业发展具有很强的聚集效应 发展第三产业,实现二三产业联动 不同区域具有不同的主导产业,区 拓展项目收入来源 域市场对工业地产需求一致性较强 加强教育业、医疗卫生、文化业、 致使工业地产在同区域的功能差别 科技和体育等行业的发展;优化产 业配置,打造产业群;都将促使项 目价值提升 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业,具有政策主导、专业性强、区域 性强、投资回报期长及自身增值性的特点。 胆果团  3、工业地产的发展现状 口规模较大的工业地产项目仍以政府主导为主。如南山科技园、中新知识 城、花都汽车城等 口大型制造类企业在发展工业地产方面具有先天优势。如中兴、富士康的 产业园区,会要求政府配备一定比例的住宅、商业用地 口外资工业地产商快速圈地,占领市场先机。如普洛斯已在中国建设了54个 园区; 口开发商进入工业地产领域进行市场化运作,但尚未形成规模和品牌效 应。如万通新创,由万通地产和CL合作开发园区,TCL消化一部分,剩余部分 对外销售和出租。北科建专业营造高科技产业园也具有一定特色。 胆果团  4、现阶段工业地产的宏观环境 中国廉价的劳动力和工业土地价格以及巨大的消费市场,决定了“世界工厂” 的局面还会持续下去,这是工业地产发展的最大基础 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升,因此大型企业开始把制造基地 向二、三线城市转移,为二、三城市工业地产的发展带来机遇 ≯各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方面的优惠,为 工业房产的开发注入了催化剂 住宅、商业等主流房地产领域的受宏观调控影响较大,使得一部分资金流入 到工业地产领域 胆果团  工业地产的发展趋势 趋势 未来工业地产的开发运营将主要由开发商来主导 趋势二 国外地产巨头携手投资基金联合进入中国,开发 模式不断创新,资本运作愈发重要 趋势三 未来工业地产更考验开发商的资源整合能力,为 园区企业提供服务的质量和范围将是重要的衡量标准 胆果团  工业地产的背景、现状及发展趋势 工业地产的开发模式 三、工业地产商的盈利模式 四、工业地产的政策法规 五、重点案例介绍 胆果团  1、政府主导型开发模式 根据工业园规模的不同,标准的高低,各级地方政府均能 开发主体成为开发主体。 通过创造相关产业支持政策,税收优惠条件为园区营造独 操作手段特优势,然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合条 件的工业企业 政府优势资源的倾斜对企业更具吸引力 特点 考虑了区域经济社会发展各方面的因素,项目通常大而全。 通常采用土地出让的方式,让企业自行建设,不利于引进 轻资产运营的企业 胆果团