房地产公司股权转让实务操作中应注意的几个问题6p.docVIP

经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 在当前的房地产开发中，由于受到资金等各个方面因素的影响，项目转让呈上升趋势。实 践中，由于项目转让受到了《中华人民共和国城市房地产管理法》第 38 条、第 39 条的制 约，而且，必须按项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续，同时，在 转让的过程中还会产生高额的土地增值税和契税。因此，这种成本高、手续复杂的转让方 式在实践中运用得不多，而大多选择以股权转让为表现形式的项目转让方式。股权可以在 股东内部相互转让，可以在在股东以外的人转让，可以部分转让，也可以全部转让。在此 文中，为研究问题方便，股权转让仅指股东向股东以外的人转让全部股权。 一、股权转让的法律概念 股权转让就是指房地产商成立房地产开发公司或成立项目公司，然后原股东将所持有的 股权全部转让给新股东，以实现房地产项目转让。我国公司法第七十二条规定，有限责任 公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。经其他过半数股东同意，股东可以向 股东以外的人转让股权。这是我国关于股权转让的法律依据。 二、股权转让的优势 一是手续简单，只要签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续 ( 外商投资 企业还应办理股权转让的审批手续 ) 即可控制、管理整个项目。二是费用节省，不用交纳土 地增值税、契税等各种费用，可以降低开发成本。三是开发快捷，一旦办理股权变更登记 手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，无需再另行成立房地产公司。 三、股权转让在实务操作中应注意的问题 （一）做好转让前的调查工作。房地产公司股权转让，受让方一般对目标公司的内部财务 状况及其外部的经营状况都不熟悉，而且对于项目本身的了解也可能过于表面、片面化。 由于信息的不对称，受让方将处于极不利的地位。受让方在作出受让决定前必须对目标公 司及项目本身作一定的调查。首先，受让方应对项目公司的外部环境和内部情况进行审慎 的调查与评估，包括其财务税收状况、对外签署合同的执行情况、房地产项目规划建设的 规范性和合法性状况等。同时，受让方还可要求转让方告知项目公司的情况，包括有关材 料、债权债务等。其次，受让方还应对拟转让的项目本身进行审查。此审查主要包括两个 方面的内容，一方面是法律方面的审查，如该项目的相关审批手续是否已经办齐、土地使 用权或在建工程是否已经设置抵押等。另一方面是项目效益的审查，即该项目规划、建设 方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隐患等。 （二）房地产公司股权转让价款的确定 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 经典资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。 对于公司股权转让价款如何确定的问题，在我国公司法制度和相关法律制度中，并没有明 确性规定和强制性规定。从法律性质来看，股权转让实质上也是一种买卖合同行为，按照 合同法的等价有偿原则，应当对股权价值进行财务上的评估，而这个价值一般都会指向公 司的净资产即公司资产负债表上的所有者权益数。但是，评估价值仅仅是一种评判和估计 的价值，只能作为一个重要参考。在房地产公司股权转让中，往往连同项目一并转让，双 方根据项目的进展和负债情况，对项目的各种情况综合考虑确定一个彼此都能接受的价 格。所以，股权转让的价款具有不确定性，双方讨价还价在所难免。 （三）对公司股权转让的交割时间必须明确约定。就转让双方而言，公司股权转让的生效 以股权交割为准，而依《公司法》及有关法律的规定，公司股权转让还必须办理股权变更 登记手续，两者互相关系，可以当事人的约定为依据。有的股权转让协议明确约定自股权 交割日起生效，交割后开始办理有关变更登记手续。像这样股权交割的特别约定并不违反 我国法律强制性的规定。但值得注意的是，转让双方应当及时进行变更登记，否则会使公 司受到行政处罚，形成不必要的损失和纠纷。 （四）采取适当方式，预防债务风险。在股权转让中最大的风险就是目标公司的债务具有 不确定性，转让方可能存在着受让方无法了解的债务，受让方因此面临承担无法预见的债 务风险。实务中抗衡这种债务风险主要有两种方式。一是保证金担保。保证金担保，是指 在房地产公司股权转让中，将股权转让金留下一部分作为项目转让潜在风险和潜在债务的 保证金。如果在协议签订后一定时期内，因转让方或项目公司的原因，致使受让方承担了 额外的债务和损失，受让方有权直接使用该笔保证金予以支付。二是在办理转让手续的同 时，对外公告，以公告方法告知不特定的债务人。公告要在公众媒体上刊出，要给以一定 的期限，公告的发布主体，最好是股权转让的批准或登记机关，至少要由转让方、受让方 共同公告。 （五）其他问题 一个