房地产经纪行业专题报告.docxVIP

精品报告 精品报告 精品之作 精品之作 中信证券研究部 水大鱼大，期待混业品牌龙头崛起 房地产经纪行业专题报告之一丨2020.7.27 核心观点 陈聪 首席基地产业分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 联系人：李金哲 我们估计，房地产一二手经纪业务的总佣金规模超过2000亿，且行业总体处 于上升通道。经纪行业逐渐走向混业化和品牌化，一些经纪公司向居住相关的 综合服务龙头公司演进，一些物业管理公司也可能成为颠覆经纪行业的力量。 I快速增长的房地产经纪行业。过去10年，房地产经纪行业年化达19.1%。我们 判断在稳定状态下，中国住房市场的年交易套数有望达到2,128万套，其中新房 销售约为866万套，为2019年交易套数的57.7%,二手房销售约为1,262万套， 为2019年的2.96倍。 I二手经纪以线下为主，具备业务壁垒和规模经济。从自营走向加盟，以贝壳找 房为代表的自营+强管控加盟成为行业主流发展模式。从市场份额看，呈现一超 多强特征，贝壳找房在我们跟踪的重点城市市场份额都占据第一。我们测算201 9 年二手经纪佣金规模为71 0亿元，远期总佣金规模有望达到3,430亿元。 I新房经纪以渠道和代理为主。我们测算，2019年渠道业务的总佣金规模为871 亿元，受益于渗透率提升，虽然新房市场规模会有下降，但是远期规模有望维持 千亿左右。一手代理是较为传统的业务，我们测算远期规模将下降至322亿元。 I经纪公司业绩弹性的三个来源。短期看，重点城市二手交易已高于2019年同期； 中期看，新房渠道渗透率有望从 25%提升至 50%；长期看，线上线下资源在新 业务领域的运用值得期待。 I风险因素：经纪业务是周期性业务，受到地产交易周期影响。房住不炒的政策也 在限制短期换手率的提升。 I把握混业化和品牌化的机遇，优选龙头公司。当前，二手经纪不断切入一手渠 道领域，改变一手经纪生态。经纪公司对物业管理、长租公寓等领域有兴趣，试 图走向混业的服务平台。品质物业管理公司承担一手案场业务，努力培育二手经 纪业务。混业化大趋势依托科技赋能，伴随强势品牌的养成。贝壳找房是目前行 业内最重要的平台。我们认为，现有上市公司中，贝壳找房的传统竞争对手我爱 我家，透过联盟化战略解决增值服务发展难题的绿城服务，受益于行业发展。另 外，我们相信引入新股东，站在新起点之上的世联行，也值得关注。 房地产行业 评级 强于大市（维持） 经纪行业及研究框架示意图 资料来源：Wind，中信证券研究部 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 更多免费行业报告 并购家 5000+篇高质量行业报告免费下载，无需注册，也无广告 并购家 更多免费行业报告 并购家 精品报告 精品报告 目录 行业概览 1 快速增长的房地产经纪行业 1 市场容量的量化测算 3 二手经纪业务一览 4 二手经纪的三个特征 4 自营+加盟的行业进化 5 一超多强的市场格局 6 二手经纪的佣金价值 7 新房经纪业务一览 8 渗透率快速上升的一手渠道业务 8 一手代理业务面临转型压力 10 投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合 11 二手房市场恢复的短期弹性 11 一手渠道渗透率提升的中期弹性 11 存量市场的长期机遇 12 混业经营和品牌服务整合 12 贝壳找房 14 从传统二手经纪业务出发——贝壳找房的传统竞争对手我爱我家 14 从物业管理出发——联盟化提升专业能力的绿城服务 15 从一手代理出发——引入新股东，迎接新起点 16 16请务必阅读正文之后的免责条款部分风险因素 16 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图 1：类比证券行业，房地产经纪是房地产行业重要组成部分 1 图 2：房地产经纪行业主要业务模式图示 3 图 3：实际成交案例中现场接待的客户来源占比 4 图 4：前 20%经纪人贡献的业务数据 4 图 5：二手经纪业务的单店模型：经历培育期、增长期和稳定期 5 图 6：我爱我家研发投入及占比 5 图 7：我爱我家的门店数量 6 图 8：基于加盟的易居房地产经纪网络服务收入 6 图 9：2020 年以来杭州主要经纪机构的市场份额 7 图 10：深圳网签单量 CR4 占比 7 图 11：全国二手房成交量 8 图 12：全国二手房成交额 8 图 13：2017 年我爱我家新房各业务占比 8 图 14：我爱我家新房业务营收及增速 8 图 15：上海新房市场中，定位改善型的 90-140 平米成交占比 10 图 16：不同城市改善型购房者占比 10 图 17：样本城市二手房交易套数 11 图 18：京沪深二手房交易金额 11 图 19：京沪深二手房交易套均总价