办理土地使用证的程序.pdfVIP

1、什么是商品房的五证、两书和一票？ 1、五证：《建设用地规划许可证》《建 设工程规划许可证》《建设工程开工证》《国有土地使用证》《商品房预售许可 证》 2、两书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》 3、一票：《黑龙江省 商品房屋销售专用发票》 2、如何仔细查看《商品房预售许可证》？ 1、五证的 最后审查在于《商品房预售许可证》，但由于部分项目存在前期开发资金投入大 而部分缴纳土地出让金情况，所以有时候《预售证》的销售许可范围会具体到楼 层和同一层的某单元。因此，查验时一定应仔细核实该证左下方许可销售范围， 核对所购楼号是否在许可范围内。 2、售楼机构是开发商委托的销售代表时，应 要求其提供明确的委托书来证明其身份和权限。 3、 “五证”最好看 “正本” 一般情况下，购房合同第一条中提到的《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、 《施工许可证》和合同第二条提到的《预售许可证》加上合同未提及的《建设用 地规划许可证》，就是通常媒体宣传的《五证》。购房人可要求房地产商在第一 条相关位置填上 “建设工程规划许可证号”和 “施工许可证号”，在后面的空白 栏填上 “建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。 购房人看 “五证”最 好能够要求看 “正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银 行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房 屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。 4、房地 产交易与房屋权属登记程序流程图 受理→初审→复审→审批→缮证→收费发证→ 归档 　　受理： 　　1．收验证件齐全；　　2．初审证件真伪；　　3．进行 录入登记； 　　4．填写收件受理单。 初审： 　　1．核验证件；　　2．现场 勘察（必要时）； 　　3．查档审核；　　4．提出初审意见。 复审： 1．复核 初审意见； 　2．对疑难问题提出处理意见； 　3．提出复审意见。 审批： 　　 1．全程审核； 　　2．疑难问题终结处理； 　　3．签署审批意见。 说明：房 屋权属注销登记、房屋租赁登记备案和商品房预售合同备案，不需采用三审审批 制度，各地可根据当地实际予以适当简化。 5、预购商品房应注意什么 购买现 房因有实物存在，故只要自己认准，选好中意的房屋，依法办好手续，就再无其 他风险了。但在商品房买卖中，更多的是期房买卖：即消费者在按规定交付定金 或首期付款时，所购房屋还不存在或正在建设之中；开发商的售房行为是一种预 售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增 值有重要的促进作用，但是显而易见，这种销售办法也极易导致投机行为，消费 者为此承担着极大的风险，甚至可能出现交了钱而最终买不到房的现象。故消费 者在预购商品房时，应当严格审查房地产开发企业的资质信用情况及其他应具备 的有关手续，切实把握预购商品房应注意的几个问题。 了解预售商品房应具备 的条件 根据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发经营企业预售商 品房应具备如下条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权 证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投 入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确立施工进度和竣工交 付日期。 检查卖方的《商品房预售许可证》 商品房预售实行许可证制度。开发 经营企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商 品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的 关键环节，因为有关部门经过审查后，只对符合预售商品房条件的房地产开发经 营企业核发《商品房预售许可证》。因此，没有许可证的期房是万万不可预购的。 谨慎签订预售合同 根据国家规定，买卖商品房必须签订书面合同。一个制订周 密、完善的合同可以防止日后双方发生争执，签订 “房地产预售合同”时，除 需载明商品房买卖合同应当具备的内容外，至少还要注意以下两个方面的问题。 （一）对标的物的设定要求要具体。房屋的坐向、整体结构、建筑面积、使用面 积、装修要求、内部设施、门窗规格、数量、材料等等，要订得尽可能细；订得 越细，买方对未来房屋印象就越具体，因不明确而产生的争 执也就越少。 （二） 违约责任要订好。一个订得公平严谨且切实可行的违约责任条款，是保证和促使 双方完全、有效地履行合同的最有效的方式。要订好违约责任条款，至少有两个 方面不能忽略：首先，违约责任要订得对等公平，也就是买卖双方对承担违约责 任的前提条件和所承担的责任要对等公平，如：买方在什么情况下承担什么样的 责任，那么卖方也应在相同的情况下，承担同等的责任；其次，违