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补地价评估及当前估价报告 相关问题的探讨 贾明宝 上海房地产估价师事务所有限公司 前言 本次所发书面资料和本人口头所讲内容,其中有明确的法规 政策或规程标准规定的请以规定为准,其余仅代表个人观点,欢 迎交流、探讨和批评指正! 目录目前补地价评估的当前补地价的主要当前不同情形补地当前估价报告的问 相关问题和难点情形 价的评估实务 题和应注意事项 01 目前补地价评估的 相关问题和难点 弄不清楚(甚至意识不到)是否需要补地价 例:空转出让(授权经营)土地、在建工程(地下 超容面积等)、实际用途和法定用途不—致的房地产 土地使用条件和评估参数的认定 面积和比例、容积率(建筑面积)、土地 使用年期、评估期日等 评估范囯的确定:哪些面积应纳入补地价范圃?(例 住宅地下设备用房?) 价格水平的把握和不同用途间的价格相对关系 02 当前补地价的 主要情形 一、存量划拨、租赁转出让 除一般划拨用地(存量房)外,视作划拨性质的土地使用权还有:空转出让(盘字、1997 年、九大集团、产证附记)、授权经营(国有独资、控股的公司、集团公司;内部流转) 注意:部分产证记载“土地使用权来源为“转让的实际可能仍为划拨土地。 租赁士地使用权转出让:需区分国有土地使用权租赁(有偿使用方式)和场地租赁;全地 价租赁还是原划拨土地转租赁使用 ≯※作价出资(入股):作价出资(入股)土地使