第四章 收益法及其应用.pptVIP

第四章 收益法及其应用 掌握收益法的基本原理、纯收益的求取、资本化率的确定；理解剩余法的原理(剩余技术)；熟悉收益法的应用。 本章内容 第一节????收益法的基本原理 第二节????净收益的求取 第三节 资本化率的确定 第四节????收益法特例－剩余技术 第五节????收益法的应用举例 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念 收益法（income approach，income capitalization approach）是运用适当的资本化率，将预期的估价对象不动产未来各期的正常纯收益（客观纯收益）折算到估价时点上的现价，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法得出的价格，称为收益价格。是收益性不动产价格评估的常用方法。 收益法利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。 第一节 收益法的基本原理 二、理论依据 预期原理，即未来收益权利的现在价值。预期原理说明，决定不动产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。 基本思想表述如下：由于不动产寿命长久，占有收益性不动产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以购买收益性不动产可以视为一种投资，对投资者来说，将资金购买不动产获取收益，与将资金存于银行获取利息所起的作用是等同