房地产快周转开发模式.pdfVIP

快 周 转 开 发 模 式 一、定义 快周转指提高存货周转率，减少货币资金占用量，提升资金使用效率 其本质是最大程度减少单位时间内项目股东资金的占用， 或者说是使自有 资金在单位时间内收益最大化。 二、案例分析 （一）快周转案例分析 1. 万科 万科“ 5986 ”，即拿地 5 个月开工、 9 个月实现销售、第一次开盘去 化率达到 80% 、产品结构 60% 为住宅产品。万科的项目获取后 3 天完成 交底，交底 60 天后汇报方案，方案汇报后 25 天落实修改意见确定实施 方案，实施方案确定后 60 天出全套施工图， 项目获取后 148 天 （5 个月） 出全套施工图。（注：设计在方案确定后可视情况先出土方开挖、桩基、 报建文本、总平图，以满足全套施工图出图前工程、报建先行启动）。全 套施工图出图后 4 个月工程需达到预售形象， 报建需取得预售证， 项目群 编排三级计划时要关注开挖、桩基、总平及报建文本等前置资料时间。通 过以上分析，可以算出万科从土地获取至取得预售证，合计用时 9 个月。 2. 泰禾集团 泰禾 90% 的产品要做快周转，最多 7-8 个月就要开盘销售。 拿到一块新地后，项目的所有工作不仅需要前置，而且更要做好。拿 地之前的市场分析调研、产品定位必须非常专业，包括设计、推广、开发 等方面必须已经有一套比较完善、 熟练的程序，否则快周转只是空谈。 “泰 禾在拿地之前做足了功课，拿到地的时候，设计基本上已经完成了，所以 才能保证拿地后 7-8 个月开盘。” 3. 海亮地产 海亮地产 2012 年就旗帜鲜明提出快周转战略，并要求全国各项目在 开发速度上达到当地领先水平，对比传统开发拿地开盘 12 个月周期，海 亮要求在保证品质前提下将周期压缩至 6-8 个月。更有甚者， 海亮部分项 目已经做到 3 个月开盘， 比如海亮阜阳公司御府项目就书写了拿地到开盘 仅仅 87 天的神奇故事。从以下三个方面可窥一斑： （1 ）快周转本质：资金的快周转 在海亮看来，快周转的本质就在于资金的快周转，核心是如何最大程 度减少单位时间内项目股东资金的占用， 或者说是使自有资金在单位时间 内收益最大化。懂得快周转核心本质后，海亮在项目土地选择上就能“有 的放矢”，而不像其他快周转企业墨守成规的“只拿规模较小的地块”， 海亮拿地则是从资金周转核心角度出发，认为即使地块较大，但只要能分 期付款，单位时间内较少占用股东资金， 海亮依旧可以拿规模较大的地块。 再比如，如果规模土地所在板块属于成长型区域，未来土地价格的涨幅会 高于财务利息，那么该地块也是可以去拿的。所以，快周转关键在于读懂 本质。 （2 ）快周转指标：三大运营指标 海亮认为评判一个项目是否做到快周转，关键要看三个指标。一是整 体的现金流回正时间，即整个项目的投资回收期；二是拿地到动工、预售 的时间，这一点上，海亮目前要求住宅项目拿地到动工 4 个月，拿地到预 售要在 6-8 个月以内；三是销售去化速度，海亮要求项目开盘后 30 天内 去化率不低于 60% ，90 天内去化率不低于 80% ，项目入住去化率不低于 98% 。 （3 ）快周转特色：工作前置，以预售为界，前段快周转、后段高品 质 海亮快周转的速度快得惊人，