房地产概论与营销实务课件资料.pdfVIP

____ 当前影响房地产企业定价策略的因素分析 房地产价格是房地产企业与社会各方面利益的结合点 , 是房地产商和房屋 购买者关注的焦点。 对房地产企业来说 , 要确立正确的价格策略 , 既是一门科学 , 也是一门艺术 , 而且还要把握好定价的各种客观依据和多种定价因素。 房地产价 格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素， 是房地产经营过程的核心与实务。 如何科学合理地制定房价，是广大房地产企业十分关心的问题。 在市场营销组合中产品定价策略是极其重要的组成部分。定价决策是企业 市场营销组合决策中一个极其重要的组成部分， 而在作定价策略分析的时候， 企 业如果能审慎地确立自己的目标、 战略、政策、战术等，就可以获取稳定的利润。 价格是价值的货币表现 , 价格围绕价值上下波动。 房地产企业为了实现预定的价 格目标 , 必须依据有关计价理论知识和政策 , 根据自身条件和外部环境条件 , 对不同的销售对象、 不同的市场格局、不同的交易情况 , 制定出相应的价格策略 , 以促使房屋销售正常化 , 保证企业利润目标的实现。 一、定价依据和定价因素 影响定价的因素，主要有三大因素，即：成本、竞争、目标人群。成本是地 价、建安成本、税收及其他费用的总和。竞争指的是市场供求总量、直接与间接 竞争对手们的价格情况。目标人群是指房地产的销售对象以及他们能接受的价 格。但这三者在定价策略中所起到的作用是不一样的，成本是决定性因素， 竞争 和目标人群是参考因素。 在现今房地产行业， 占主导的主要有两种定价组合： 成本加竞争组合和目标 人群加竞争组合。前者是根据总成本， 并在参考竞争对手价格的情况下， 计算预 期利润后制定价格。后者是根据竞争对手价格， 并结合项目自身实际， 确定开发 物业类型和价格。 ( 一) 国家现行政策 在某些特定条件下 , 国家政策对房地产市场价格具有决定性的指导作用 , 这一特点在房地产市场中表现得十分突出。 从2007年下半年开始 , 国家为有效遏 制房价的过快增长 , 出台了一系列的调控政策 : 1. 健全廉租住房制 ; 2. 增加普 通商品住房供给 , 加大限价商品房的供应规模 , 建立多渠道的投资机制 , 合理 调整城市土地供应结构 , 增加中低价位 , 中小套型住房用地 , 通过多种途径帮 助中等收入家庭解决住房问题 ; 3. 综合应运税收、信贷、土地等手段 , 完善住 房公积金制度 , 抑制不合理的需求 , 防止房价过快上涨 ; 4. 加强房地产市场的 监管 , 严格房地产企业的市场准入制和退出制。 ( 二) 市场环境 房地产市场环境是房地产开发商定价时不可忽视的因素 , 这些因素主要包 括政治环境、经济环境、金融环境和房地产项目周边环境。 首先是政治环境。 政治环境是指国家和地区政局是否稳定 , 领导群体与相关 政策是否保持连续性。 因为房地产业属于不动产 , 一旦购置或投资 , 需要长期使 用 ,