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国际家居总部基地项目定位报告 国际家居总部基地项目定位报告 目 录 1.项目发展总体战略 4 1．1项目的开发目标： 4 1．2实现总体战略目标的基本保证 5 位资源优势 5 区域发展规划与政策优势 6 良好的市场经营环境 7 1．3实现总体战略的基本原则 10 1．4实现总体战略的策略保障 11 2.项目市场客群定位 11 2．1 卖给谁？――消费者定位 11 2. 2购物消费以及公寓购买对象分析 12 2. 3引商目标客户 18 2. 4 综 述 18 3. 项目总体定位 19 4. 项目构成――主题概念支撑体系 21 4．1项目总体构想 21 4．2项目构成及建设规模确定 21 4. 3 香江国际酒店的构想 22 广州星级酒店市场态势 22 广州市五星级酒店比较 23 香江国际酒店的定位 29 4.4 香江国际时尚家居生活广场 31 4.5 香江国际公寓 34 4.6 香江国际大厦 35 5.首期如何启动 36 5.1首期启动的基本思路 36 5.2首期价格定位 36 5.3 建筑风格 37 5.4 开发节奏与项目投资计划安排 37 6.企业准备 37 6.1统一观念 37 6.2角色改变 37 6.3下步工作建议 37 6.4作好三方面工作准备 38 7.项目经济分析与财务评价 38 7.1项目建设投资估算 39 7.2项目筹资计划 41 7.3销售经营计划与收入估算 41 7.4项目投资和经济分析 42 7.5财务评价 42 1.项目发展总体战略 “国际家居总部基地” 1．1项目的开发目标： 城市发展创造价值 作为城市消费功能的补充和延续； 作为休闲板块一个功能补充，促进和提升休闲板块的发展； 作为城市信息、学术交流的积聚点； 创造价值 出品牌――巩固香江集团的口碑和社会地位 短期内，以品质提升，做本地区房地产的良好品牌； 中长期，以新城镇运动，依托亚运会、新火车站建设、轻轨总站建设等，改写番禹休闲地产标准，做泛珠三角市场的特色品牌； 以高标准的城市景观开发，为城市增加风景，形成一个在公众舆论和政府面前都有公信力的品牌。 出成果――利润最大化； 出人才――锻炼一支集房地产、酒店、商业、办公、金融等为一体的高效集成团队，形成企业的人才竞争力； 出机制――形成一套企业运作大型综合项目的管理机制和业务流程； 出网络――积累一批优质客户资源网络以及市场信息集成网络； 者创造价值 为泛珠三角居民提供高档次的休闲、购物、娱乐的场所； 作为城市居民家居生活新潮流的引领者 为国内外家居企业提供交流、学习、创造的机会 1．2实现总体战略目标的基本保证 位资源优势 核心地理区位优势 番禺区番禺在历史上是全国重要的港市，为历代的通商口岸，农业颇具特色，工商业发达，是国内著名的“鱼米之乡”，为岭南富庶之地。 立体交叉的交通优势 港口优势：已通航的莲花山港，有两个1000吨级的泊位；在建的对岸海鸥岛东岸段，有1250米水岸线，可停靠5000吨级的船泊。部分建成的南沙港，有9至15米深的水岸线长达7公里，已建成1万吨级的码头1个和2.5万吨级泊位2个。已开通的南沙港和莲花山港，至香港客轮约一个半小时航程。 广州地铁三号线的线路呈南北Y字形走向，从北向南贯穿广州市区新城市中轴线和番禺区发展轴线。广州地铁三号线促进海珠区发展和提升番禺新区的社会经济地位，巩固广州作为华南地区中心城市的地位，进一步增强其与珠江三角洲城市群的联系，提高国际影响力和竞争力。得天独厚的自然环境，别具特色的南国水乡风情，源远流长的历史文化，丰富多采的文化娱乐，发达的商贸旅游服务行业，便利的水陆空交通，为番禺发展旅游业提供了极为有利的条件。近年来，番禺大力加快新旅游景点建设的步伐，着力开发内涵丰富、特色鲜明的大型旅游区，形成“群星灿烂”的旅游格局。一批新的大型旅游景点，如香江野生动物世界、长隆夜间动物世界、番禺博物馆、宝墨园、祈福农庄等脱颖而出。这些景区规模大，文化品位高，地方特色浓郁，使番禺旅游景点具历史性与时代性相结合，观赏性与娱乐性、知识性相结合，多层次、多类型、多风格的特色。是广州市21世纪的重点发展地区，是珠江三角洲乃至华南地区的区域服务业核心区、临港产业区，是21世纪广州新中心城区、科教资讯产业中心和航运中心。 随着我国经济的高速发展，人均收入的不断提高，现代人的家居生活需求及取向已与上个世纪的消费观产生的较大差异。家居生活的要求也已从对硬件的要求，如家庭电气化、装修高档化的模式中走了出来，从而对家居生活软环境的关注程度越来越高――如楼盘的环境、绿化率，装饰装修材料是否绿色环保，橱柜、卫浴洁具的设计是否人性化等。2006年11月广州市十区批准预售的商品房项目