房地产估价第3章(房地产估价原则与程序).ppt

第三章 房地产估价原则与估价程序 第一节 房地产估价原则 第二节 房地产估价程序 第一节 房地产估价原则 一、房地产估价原则的概念 二、合法原则 三、最高最佳使用原则 四、估价时点原则 五、替代原则 六、公平原则 第二节 房地产估价程序 一、房地产估价程序的概念 第二节 房地产估价程序 二、估价准备阶段 第二节 房地产估价程序 二、估价准备阶段 第二节 房地产估价程序 二、估价实施阶段 第二节 房地产估价程序 二、估价实施阶段 第二节 房地产估价程序 第二节 房地产估价程序 第二节 房地产估价程序 三、估价完成阶段 第二节 房地产估价程序 二、估价完成阶段 作 业 P55 思考题：2、6、10、11 * * 人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，总结出一些简明扼要、在估价活动中应当遵循的法则和标准。 包括：（1）估价人员的行为惯例； （2）政府或有关法规对估价活动的总体要求。 在估价过程中，应坚持如下五项基本原则： （1）合法原则； （2）最高最佳使用原则； （3）估价时点原则；（4）替代原则；（5）公平原则。 应以估价对象的合法权益为前提。包括： （1）合法产权：以房地产权属证书和合法证件为依据； 包括：①集体所有的不能当作国家所有； ②行政划拨的不能当作出让的； ③违法占地不能当作合法用地； ④违章建筑不能当作合法建筑； ⑤共有的房地产不能当作独有的。 （2）合法使用：以城市规划、土地用途管制等为依据； （3）合法处分：以法律、法规或合同等允许的处分方式 为依据，处分方式包括：买卖、互换、租赁、抵押、抵 债、赠与等。 又称为最有效使用原则。具体包括三方面： （1）最佳用途； （2）最佳规模； （3）最佳集约度：商住以及人均密度、配套设施达到 最好的配合集中情况。 集约度的含义： （1）单位面积土地上的投入，可以用实物形态或价值 形态的指标来衡量； （2）某一类事物较为相似或关联某类事物，在某特定 空间的集中程度。 1、在不同的时间，同一宗房地产常常会有不同的价格。 所以：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的 客观合理价格或价值。 估价时点原则 估价时点：也称为评估基准日，常用年、月、日表示。 2、坚持估价时点原则具有的重要意义：2点 （1）估价时点明确了估价的责任权限； （2）估价时点是明确建筑物折旧、土地剩余使用年限、 土地增值税的标准。 又称为相关比较原则、公开市场原则。 常识：1、人去买东西时， （1）效用相同的商品，会选择价格较低的； （2）价格相同的商品，会选择效用最大的。 2、现实的房地产交易中， （1）买者不会接受比市场上正常价格过高的价格（要买便宜的） （2）卖者不会接受比市场上正常价格过低的价格（不会亏本贱卖） 又称为独立性原则。估价人员站在公平的立场上，评估出一个客观合理的价格，不受被评估对象各方当事人利益的影响。 要求估价人员： （1）具有良好的职业道德素养； （2）公平廉洁，不偏袒任何一方，实事求是地评估； （3）不断提高估价理论水平，丰富估价经验，遵循 科学严谨的估价程序。 一个房地产估价项目按照其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。 房 地 产 估 价 程 序 1、估价准备阶段 2、估价实施阶段 3、估价完成阶段 1、获取估价业务： （1）被动接受；（2）主动争取；（3）自有自估。 2、明确估价基本事项： （1）明确估价目的：买卖、租赁、抵押、典当、赔偿；（2）明确估价对象：实物、权益和区位状况； （3）明确估价时点。 3、签订书面估价合同 4、拟定估价作业方案：（1）估价技术路线和估价方法；（2）调查搜集的资料及其来源渠道； （3）预计所需时间人力、经费； （4）估价作业步骤和时间进度安排。 5、搜集整理估价所需资料，通常有以下渠道： （1）询问估价委托方； （2）实地勘察； （3）到政府有关部