鲁花滨海项目物业发展策略报告提案-149PPT.pptx

;鲁花·滨海华亭 物业发展策略报告提案;本次演示提要： · 本项目市场研究 · 本项目定位分析 · 本项目策划主题及案名 · 本项目产品建议 · 本项目全案初步思路;第一部分 商业部分研究及策略报告 ? ? 第一章??????? 烟台市商业部分的市场调查与研究 ? 一、 烟台市商业区格局分布概况 ? （见烟台四区商业分布图）;;烟台市商业区域分布在四区，集中在中心城区，亦即是芝罘区，芝罘区的商业中心区域经历近年来的发展，重点发展方向逐步由东向西转移并扩张。 ; 三、烟台市商业现状评价 ： 总体来看： ■??? 烟台的市场被国内外众多商家看好 烟台的人均GDP、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额在全国城市中位居中上游地位。2003 年，烟台人均国内生产总值 20222 元。全年城镇居民人均可支配收入达 9785 元，全年人均消费性支出为 7479 元。高于许多中西部、东北省会级城市，而且逐年在持续递增。市场购买力强劲，百盛、国美、苏宁、家世界、铜锣湾纷纷抢滩；甚至家乐福、沃尔玛也多次洽谈考察烟台。 ? ■??? 市场竞争激烈 华联、白马购物城、良友经营情况不佳，勉强支撑；阳光国际招商销售很差、长江国际商业中心招商不行； ? ■??? 商圈格局初步形成 芝罘区以南大街为商业主轴线，带动两个商业副中心区，现时基本形成一线两点的商业中心区。以南大街马路两旁街铺为通道轴线、形成海港路商业副中心和“三站”商业副中心的两个商业节点。;芝罘区·海港路商圈格局 在海港路的商业副中心区内，现时集中了烟台市最知名并且经营情况最好的商业物业，包括振华商厦、新步步高购物中心等。还有正待兴起的银都商业广场。 芝罘区·南大街商圈格局 阳光国际购物广场、南大街购物城、南大街名品服装商城等为主线，辐射周边商业物业。 芝罘区·“三站”商圈格局 “三站”一线的商业副中心区，该区域是烟台市商业区西移的其中一个重要地段，区域商业环境较为成熟，但形成口碑规模的支柱性商业物业较缺乏，走的是大众化的路线，现时营业的有大润发和三站批发市场，前者为大众化的大型仓储式超市，后者为大众化的平价???物区，由于区域内存在长途汽车站，形成区域商业档次提升的障碍，但随着以东方巴黎、永兴中南大厦、百盛购物中心为代表的一批商业物业建成营业，此区商业氛围将有较大改观。 芝罘区·“幸福中路”商圈格局 2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外来商家的入住。在这里将形成烟台西部的又一个中心商业区，其发展潜力非常乐观。九隆广场为首，振华购物广场、铜锣湾百货、家世界等大商家的进驻提升和繁荣了幸福一带的商业。使这一地段的商业氛围有了质的转变。 福山区主要以福海路形成商业主轴线 开发区主要以长江路形成商业主轴线 莱山区主要以迎春大街为区域商业节点。 ;商业物业类型丰富 从传统的百货大楼振华、到最新型的体验型一站式购物乐园九隆街、社区商业富豪城、商业街商铺东方巴黎、银河名都等，一应俱全。 ?业态齐全 百货：振华、铜锣湾、百盛、华联 专业大卖场：苏宁、国美 批发市场：三站 专业市场：南大街名品服装城、海港装饰材料市场 专营店：肯德基、麦当劳、英派斯、永和豆浆、联发手机 超市：家世界、大润发、振华超市、家家悦 烟台市的整体商业业态经营种类与行业发展已经较为全面和平均，基本与其他大中型城市的商业发展格局无异，涵盖了从高档到低档，从物质到精神生活的各个层面与领域。 ? 传统商业与新型实力商业称雄 传统型百货公司振华购物中心、振华商厦几乎一支独秀；新的实力商家百盛、铜锣湾抓紧布局，实力不可小觎。;商业过于集中于单纯的购物目的，导致市场偏狭 体验型消费商业、休闲型消费商业、娱乐型消费商业、餐饮型消费商业、文化型消费商业不发达甚至缺乏，或者发展非常初级（娱乐型也主要集中于卡拉OK，休闲主要体现在洗浴，餐饮主要为海鲜特色等） ? 整体层次结构不清，发展不均衡 烟台市区商业发展基本上是按传统的随着城市发展自然发展的模式，因此按现代商业理念存在着层次结构不清，发展不均衡的问题，主要表现市、区、社区级结构不清，功能不明确。 ? 市级商业中心许多年发展已基本形成以海港路两侧向西至大海阳路，南至南大街，北至北马路为范围的市级商业功能区，范围内大型网点有8家(包括规划在建)，营业面积、经营业态基本雷同，致使市级商业中心档次提升不起来，发挥不了市级功能。由于聚集过多的大型网点，不仅影响市区其他区级、社区级中心的形成和功能的发展，而且也影响了中小型基层网点的发展和经营。 由于烟台市区近几年城市发展建设项目多以小区为单位，而往往忽视小区级以上的社区级中心建设及配套，致使烟台社区级中心形成的较少，社区服务设施建设不配套，老城区传统业态居多，小型超市、便利店等新型业态缺乏，新建居民小区网点配置不足等。 ? 从布局上看，芝罘区