寸金风情画湛江的营销专题计划书容建辉.docVIP

广东海洋大学寸金学院 毕 寸金风情画（湛江）营销策划书 专业： 工程管理 班级： 12级5班 姓名： 容建辉 学号： 20 20XX年12月24日 目录 寸金风情街介绍 寸金风情街swot分析 寸金风情街营销方案 广告营销方法 寸金风情街介绍 　　寸金风情街——湛江首条以国际化视野打造商业巨舰，富有法国、东南亚特色国际风情街区。寸金风情街在湛江市麻章区学智路建筑面积约10万平方米，总投资25亿元，以国际餐饮娱乐休闲为特色、集高级住宅、商务酒店等多功效、多样化综合建筑群体，形成法国、东南亚筑风情特色城市生活广场。 寸金风情街主打消费人群为学生和年轻白领周围在广东海洋大学寸金学院、湛江师范学院、寸金书院、湛江中医学校、湛江医专等八间中高等学府，含有庞大学生消费群体。寸金风情街离湛江开发区只有2公里，离霞山区只有5公里，含有潜在白领消费群体。 商业发达程度是衡量一个城市发达程度最直接、最有代表性、最具价值标准。假如赤坎老街代表湛江商业一个时代，那么新商业时代代名词将被改写为寸金风情街。 寸金风情街swot分析 　　1、优势： 　　（1）项目区域位置很好　本项目周围只有世贸大厦、爱华广场等中小型商场。寸金风情街作为一支独秀屹立于麻章区和赤坎区，辐射开发区和霞山区。八间高等学府为风情街提供充足人流量，较为成熟商业气氛会对本项目所在区域形成一定辐射作用，有利于该区域商业发展。 　　（2）项目产品户型计划，便于利用。项目内商铺面积控制合理主力户型在80平方米-170平方米，户型呈长房型设置，利用率较高，使用也比较方便。 　　（3）项目产品适合多种业态经营。本项目商铺对经营业态没有限制，可吸纳餐饮等多种业态入驻，适应用户面教广。 　　2、劣势 　　(1)．项目周围小范围内商业气氛较差。现在该项目周围小范围内商铺匮乏，多种形态商业设施屈指可数，使得区域内商业气氛欠缺。 　　(2)区域内交通路线辐射面较小。本项目所在区域公共交通路线辐射面不大，外部消费客源导入存在一定障碍，所以本项目标关键消费客源仅为周围住宅项目中居民，这将对区域内整体商业气氛营造造成影响。 3、机会点 　　（1）周围商业设施相对缺乏一样也给本项目带来一定发展空间 　　本案所在区域内商业设施极少，难以满足周围居民生活和消费需要。这使得该项目存在较大市场机遇。 　　（2）区域内含有一定人口密度，消费市场潜力较大 　　本案周围存在多个住宅项目，如该商铺经营和业态分布操作适当，区域内居民将会成为本项目经营运转有力支撑。 　　（3）周围餐饮业缺乏指明了项目标关键发展方向即使本项目有多个较为成熟商业圈存在，但其中餐饮业百分比相对较少，而且单体规模不大，这给本项目中餐饮店带来了较大机遇。 4、威胁点 市场情况决定项目档次定位。因为该项目关键定位为配套商业，周围流感人口层次较为复杂，这么给项目档次提升形成一定障碍。 寸金风情街营销方案 1、项目价格策略分析（1）高开低走，确保品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案基础策略。（2）确定“高开”基础价格时，除考虑南区数大楼盘售价，亦应考虑楼盘定位价。依据湘博文公寓3500元/平方米，爱情维纳斯2500-3000元/平方米定价，和对手和本身优劣势，本小区3200元/平方米基础价格基础合理。2、关键价值分析寸金风情街关键定位是“国际文化街”。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。寸金风情街是湛江最有国际视野，最有艺术修养，最有文化品位人，向往艺术文化人部落。3、招商方向：当地为主，广东省为辅。 以当地关键，在确保湛江当地、广东招商工作全方面、顺利开展同时，招商部门安排出对应招商精力，对外地（包含外地中国产品厂家和经营商、国外产品中国代理、中国内销分支等）利用电话、传真、网络、DM等手段进行招商。效果理想情况下，在确保怀仁县、大同市地域招商指标同时，随时进行调整加大外地招商力度。 四、广告营销方法 1．报纸广告 优点：报纸媒体传输信息理性全方面，能够传输较复杂信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传输快速；灵活性高，它能够依据广告整体策略要求，选择不一样地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享受信誉，报纸因为新闻报道客观性，所以记事正确、真实，受到社会普遍信赖，报纸便于受众收藏。 鉴于报纸特点，在报纸上投放广告最好采取重拳出击方法。即周期性上主流报纸广告，且碰到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。 当地部分主流杂志广告宣传，如《XX》周刊封面形