深究国内保险资金投资房地产市场意义.docx.pdfVIP

一、我国保险资金投资房地产的有关规定及投资现状2009年10 月1 日开始实施的《保险法》第一百零六条规定保险公司资金运用限 于下列形式一银行存款；二债券、股票、证券投资基金份额等有价证 券；三投资不动产；四国务院规定的其他资金运用形式。 与之前的有关规定相比，明确了保险资金可投资不动产。 不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物 质实体及其相关权益。 按照保险行业内部的理解。 不动产包括基础设施和房地产。 新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际 操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险 资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。 作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议 审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法草案》的总趋势更加 谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都 更加严格。 其中，与人们普遍预计的 10％的投资比例上限不同，险资投资 不动产占比降至5％。 并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。 在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资 不动产试点管理办法》也将很快推出。 该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、 投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确 定业务流程和操作程序，强化信息披露。 与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积 极态度在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。 虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在外围运转，但投 资方式已然花样繁多。 在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦 越来越多。 中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰 康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿 元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。 中国不动产研究中心的数据显示， 2006-2009年底，保险公司 购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已 有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。 仅在2008年。 保险公司购买的物业就累计达20 万平方米，以自用名义购入投 资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。 此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股 票，成为远地第二大股东。 而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别 签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划， 共同投资优质项目以及城市综合体项目。 二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响一有助于进一步 拓宽投资渠道，分散投资与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较 单一。 截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债 券502％，证券投资基金68％，股票股权98％，其他投资只占22％。 除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市 场的涨跌，波动幅度较大。 数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为287％、 36％和58％，在2007年达到109中国论文联盟整理％的历史最好水 平，2008年迅速回落，投资收益率只有91％，2009年则为641％， 与资本市场的表现基本契合。 而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具如投资不动产， 都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在 降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。 二有助于提高保险资金对抗通胀的能力在高通胀环境下，不动产 投资是对冲通胀的一个重要手段。 目前，保险企业的资产组合中大约 80％的保险资金配置在固息 产品上。 由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品如、买卖黄金和 投资大宗商品如石油等三种传统手段来对冲通胀。 在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时 会面临浮亏风险。 因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实 物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。 三有助于提高投资收益一方面，在低通胀的环境下，不动产投资 可以作为固息产品的一种替代工具。 提高投资收益率。 以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。