市场调查景德镇房地产市场调研报告.doc

PAGE 市场调查景德镇房地产市场调研报告  景德镇房地产市场 调研报告 目 录 TOC 前 言 1 景德镇市调说明 2 一、调研目的 2 二、调研时间 2 三、信息来源 2 四、调研区域 2 五、调研对象 2 第一部分 城市宏观环境 3 一、城市总体概况 3 二、城市文化背景 6 三、城市经济分析 7 四、城市规划发展 12 第二部分 城市房地产市场发展概况 17 一、总体概况 17 二、城区住宅产品概况 20 三、市场板块对比分析 24 四、房地产政策环境分析 26 五、房地产市场发展趋势分析 29 第三部分 项目市场竞争分析 32 一、竞争项目概况 32 二、竞争项目个案分析 32 三、竞争项目类比分析 50 第四部分 项目二期地块条件分析 56 一、地块基本情况分析 56 二、项目基本指标 57 三、地块内部分析 57 四、地块周边环境 57 五、地块价值分析 57 六、项目目标客户分析 58 七、SWOT分析 59 结束语 60 附件：业界访谈 61 前 言 市场调查是营销策划的前提和基础，也是一切工作的基础和出发点。“没有调查就没有发言权”。市场调查在房地产开发过程中扮演着十分重要的角色，调查结果的好坏直接关系着产品定位方向，对整个产品营销起着重要作用。 为了解景德镇市目前的经济发展情况和房地产市场行情，以及现阶段景德镇居民对房地产的需求情况，有针对性地收集更多的有关居民的居住期望，对房产价格的敏感性、倾向性问题，我司组织人员针对景德镇房地产市场及经济社会发展状况进行了全面调查，此次调查旨在对昌南逸墅的下阶段营销工作及二期产品规划定位提供参考建议。 景德镇市调说明 在对本项目所处区域及产品、销售现状有了大致了解的基础上，我司项目组因地制宜的选择了市调方法并进行了周密部署，组织了本次市调。基于此，市调最终获取了较为全面、细致而客观的资料数据，以供贵司参考。 一、调研目的 1、了解本项目的价值属性； 2、了解本项目地块所处区域对房地产开发的需求现状及发展趋势； 3、了解本项目地块所处区域对房地产开发的供应现状及发展趋势； 4、了解本项目地块所处区域房地产项目的竞争态势； 5、了解景德镇房地产开发及营销政策形势； 6、了解当地房地产消费习惯。 二、调研时间 2012年2 三、信息来源 实地考察、深度访谈、业界咨询、网络收集 四、调研区域 景德镇各行政区、地块周边 五、调研对象 行业内人士、当地各阶层居民、本项目地块、其他同类或非同类房地产项目以及终端消费者等。 第一部分 城市宏观环境 一、城市总体概况 1、地理位置 ：江西东北部，临近安徽、福建、浙江三省 景德镇市是江西省下辖的一个地级市，位于江西省东北部。西北与安徽省东至县交界，东北与祁门县、休宁县相邻，南与江西省上饶市的万年县、弋阳县毗邻，西与鄱阳县接壤，东部及偏南与婺源县、德兴市毗连，环境优美，交通便利。 2、行政区划分及人口 景德镇总人口160万（2010年统计），市辖昌江、珠山2区和浮梁县，代管乐平市。共有13个街道、25个镇、13个乡，167个居委会、472个行政村；其中市辖区有11个街道、2个镇、3个乡，113个行政村、48个行政村。市人民政府驻珠山区。景德镇市辖区总面积约423万㎡，人口45万人，属于中小城市。 3、交通条件：联接浙、苏、皖、赣的交通枢纽 （1）铁路：皖赣铁路、九景衢铁路、安景铁路 景德镇凭着后发的铁路优势，成为了江西的铁路枢纽。即将建成的景德镇新客运站沟通了新皖赣，九景衢，阜鹰汕多条线路，成为了江西重要的铁路枢纽。同时，新客运站正在规划中，将成为景德镇特色客运站，新皖赣，九景衢，阜鹰汕在新客站交叉。 皖赣铁路：经复线电气化扩能改造后，时速达到200-250公里，北接京沪线可达上海及中国北方，南连新浙赣“杭南长高铁客专”与鹰厦线通往浙江和福建。 九景衢铁路：西接九江铁路枢纽，东接浙江衢州和京福高铁，复线电气化，设计时速达到200公里，使得景德镇到上海的时间缩为4个小时，到武汉的也更方便。 安景铁路：是一条联络线，复线电气化，时速200-250公里，但是其连同了安徽的安庆，不仅为江西增加了一个出省的通道，也连接了一个新的通往合肥，进京的道路。更是未来阜鹰汕的皖赣连接点。 （2）公路：杭瑞高速、济广高速公路、景婺黄（常）高速公路 杭瑞高速：公路东西向横贯全境，向西经九江可达武汉、合肥、南京、南昌，向东可抵上海及浙江省的各大中城市。 济广高速公路：通车加强了高速的南北交通。 景婺黄（常）高速公路：作为重要的生态和旅游线路，地方加密高速，让景德镇成为了重要高速枢纽城市。 （3）水路:昌江水路 景德镇的水运主要依于昌江，历史上曾是景德镇最重要的货物运输渠